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2018/01/16

陕西房产开发运行平稳向好西安商品房待售面积减少最多

昨日,来自陕西省统计局的消息,去年1-11月,陕西省房地产开发投资速度回稳后持续小幅回升,在新增项目的推动下,施工、新开工面积速度和购地速度加快,销售面积增速震荡上升、房地产开发企业到位资金增长趋稳回升,陕西房地产开发总体运行平稳向好。2017年1-11月,商品房销售面积3247.14万平方米,同比增长20.9%。从住宅结构看,90平方米及以下(含90平方米)普通住宅销售面积552.14万平方米,同比下降0.2%,占住宅销售面积的19.2%;90-144平方米(含144平方米)普通住宅销售面积1879.39万平方米,同比增长16.7%,占住宅销售面积的65.3%;144平方米以上普通住宅销售面积477.12万平方米,同比增长32.9%,占住宅销售面积的15.5%。住宅中别墅、高档公寓销售面积68.25万平方米,同比增长52.2%,占住宅销售面积的2.4%。2017年1-11月,商品房竣工面积2025.22万平方米,同比增长19.7%,比前10个月回落。11月末,全省商品房待售面积967.1万平方米,同比增长20.5%。分区域来看,西安市、铜川市、宝鸡市、咸阳市、渭南市、汉中市和安康市待售面积比年初有所减少,其中,西安市和渭南市减少最多,分别减少24.99万平方米和13.44万平方米;其余4个市(区)的待售面积比年初有所增加,其中榆林市待售面积增加最多,增加53.39万平方米。记者张维

2018/01/16

八大通风换气方式横向对比没想到脱颖而出的竟是它

八大通风换气方式横向对比没想到脱颖而出的竟是它室外雾霾伸手不见五指,室内污染隐形却不可忽视。近些年人们越来越重视健康问题,净水器、新风系统等产品都成为家居必备品。随着经济水平的提升和环境的日渐恶劣,大家不得不借助高科技产品来满足自己对新鲜空气的需求。新风系统慢慢的得到了国人的认可,那么,在净化空气的产品中,它到底有什么优势深得民心。新风系统又与其他的通风方式有什么区别?我们一一分享。开窗开窗通风是每个人的潜意识里最方便有效的通风方式,并不需要借助任何的高科技产品就能做到通风的效果。虽然能做到通风换气,但从室外进入的空气质量并不干净,进入的空气甚至还会带着灰尘及PM2.5颗粒。另外,开窗通风的弊端也有几点:首先,家中有小孩者,开窗不安全。其次开窗通风还会将卫生间及厨房的异味带入客厅及卧室。另外,不管是休息还是在家玩耍,开窗也会带来噪音污染,生活品质会大打折扣。排气扇排气扇也是家中最常见的换气设备,使用排气扇时,只能实现一段时间的换气,无法实现连续换气的目的。而排气扇通常用于卫生间较多,使用时才开,不使用则关闭。排气扇容易损坏,没有新风进入时,通风换气效果不明显。排气扇还有一个致命的缺点则是噪音非常大,并且不能做到全屋通风,使用范围十分有限。带新风的空调壁挂式空调所接受的空气来自空调本身,房间和空调机之间形成了一个封闭的循环系统。有的略带新风的中央空调,是新风在室内已形成正压区域难以继续送风,排风口处细菌大量繁殖,尤其是冬天,空调口的温度更是细菌的温床,无法达到室内外空气进行充分交换的目的,而且价格高于普通空调。普通管道式送风管道式的送风无法根据自身所需改变送风,污浊的空气也不能迅速排出,风口风量也不易控制。没有通风路径,气流组织不佳,没有排风,因此新风在已成正压区域难以送入。噪音较大,寿命短,不能满足连续通风的要求。空气清新剂空气清新剂并不是从根源上净化空气,而是喷射了刺激性气体后与室内污浊空气相结合,味道不但刺鼻还有可能会造成二次污染。负离子发生器运行时负离子很容易被异性电荷中和掉,即使不被中和掉的负离子也只有消毒杀菌作用,对于甲醛等有害气体分子无清除效果。空气净化器它只是能够吸附空气中灰尘等颗粒物,无法消除有害分子,即使反复处理,效果依然很差。长时间在室内使用空气净化器很容易导致缺氧、头晕等现象。而新风系统则不同,它不仅能够过滤点空气中的大分子颗粒,同时还能够净化空气中的有害气体,而且效果是非常显著的,所以想要获得高质量的空气建议安装新风系统。新风系统新风系统是将室内污浊空气排到室外,将室外空气经过滤后排入室内,从而满足室内新风换气的需要。内外循环模式自动开启,需要净化时,开启内循环模式,需要通风换气补充氧气时,外循环模式开启。新风系统作为家具通风换气的首选,在紧闭门窗的情况下做到24小时都能呼吸新鲜空气。由此可见,新风系统是真正意义上实现了房间的通风换气功能,既排出室内污浊空气,又送入经新风口过滤和降噪后的室外新鲜空气,让人们在舒适、安静的房间里享受如同大自然般的空气质量。对比以上几种通风换气方式,最佳的选择非新风系统莫属。能够净化空气、通风换气,提供新鲜、富氧、洁净的呼吸环境的新风系统很快就会进入老百姓家中,为大家的健康呼吸提供了强有力的保障。施迈博新风也渐渐进入了学校、写字楼、小区,大家在选购过程中不妨多了解了解。

2018/01/16

国内装配式建筑发展迅猛,企业应该如何应对?

2017年3月,住建部印发了《“十三五”装配式建筑行动方案》,提出了两个总目标:1、到2020年,全国装配式建筑占新建建筑的比例达到15%以上,其中重点推进地区达到20%以上,积极推进地区达到15%以上,鼓励推进地区达到10%以上;2、到2020年,培育50个以上装配式建筑示范城市,200个以上装配式建筑产业基地,500个以上装配式建筑示范工程,建设30个以上装配式建筑科技创新基地,充分发挥示范引领和带动作用。一、2017年国内装配式建筑完成情况数据显示,2017年前10月,全国已落实新建装配式建筑项目约1.27亿平方米,2016年全国新建装配式建筑面积为1.14亿平方米,同比增长11.4%,占城镇新建建筑面积的比例为4.9%。对比《方案》的要求,在不到一年的时间里,全国装配式建筑占新建建筑的比例已经达到要求的1/3,按照这样的增长速度,以及不断发展完善的装配式建筑标准规范体系,预计到2020年,我国能如期完成《方案》要求比例,甚至提前完成。二、装配式建筑装配式建筑是用预制部品部件在工地装配而成的建筑,发展装配式建筑是建造方式的重大变革。相对于传统现浇建筑,装配式建筑可缩短施工周期25-30%,节水约50%,节约木材约80%,减少建筑垃圾70%以上,并显著降低施工粉尘和噪声污染。2017年11月,住建部认定了30个城市和195家企业为我国第一批装配式建筑示范城市和产业基地。示范城市分布在东、中、西部,装配式建筑发展各具特色;产业基地涉及27个省(区、市)和部分央企,产业类型涵盖设计、生产、施工、装备制造、运行维护、科技研发等全产业链。据消息人士透露,下一步住建部将按照“一体两翼,两大支撑”的思路,即以成熟可靠适用的装配式建筑技术标准体系为“一体”,发展设计、采购、施工一体化(EPC)工程总承包模式和建筑信息管理模型(BIM)信息化技术为“两翼”,创新体制机制管理和促进产业发展为“支撑”,进一步提升装配式建筑品质,平稳健康推动产业发展。三、企业如何应对?1对于企业来说,除了不断吸纳外来人才,更要在企业内部设置装配式相关的机构,制订有利于装配式建筑人才培养和发展的长效计划,不断培养与装配式建筑发展相适应的自有专业人才队伍,加快建设专业化的装配式建筑技术工人队伍,从而在占据有利的竞争地位。2将BIM与装配式建筑结合,通过BIM软件全面检测管线之间与土建之间的碰撞问题,并提供给各专业设计人员进行调整,同时在构件生产、运输、安装、验收全过程采用芯片管理技术(RFID)或二维码技术进行信息化管理,从而不断推进BIM技术在装配式建筑规划、勘察、设计、生产、施工、装修、运行维护全过程的集成应用,实现工程建设项目全生命周期数据共享和信息化管理。3加大装配式建筑技术体系和关键技术、配套部品部件的研发力度,推行装配式建筑一体化集成设计,强化装配式建筑设计对部品部件生产、安装施工、装饰装修等环节的统筹,掌握装配式建筑的新技术、新产品、新工艺,并不断熟练掌握吊装、堆放、安放、支撑、防护等工序。同时,形成装配式建筑的全过程质量监控和监管体系,对材料、构件、关键节点部位拼装、检测、验收等环节进行全面的质量监控,从而有效提升工程设计与施工质量水平。4在实际工程中,更要尽量多地采用环保型木质复合、金属复合、优质化学建材及新型建筑陶瓷等绿色建材,与绿色建筑、超低能耗建筑等相结合,并加大太阳能光热光伏、地源热泵、空气源热泵等可再生能源与装配式建筑一体化应用,从而提高装配式建筑的绿色程度。

2018/01/15

多地楼市“松绑”:房地产调控又陷央地博弈死循环

房地产的一举一动总是能够牵动国人敏感的神经。新年伊始,房地产板块继去年九、十月份之后再度异动崛起。与之相伴的是各大房企利润增长的新闻。在中央经济工作会议差别化调控的“定调”之下,元旦之后多地密集发布房地产调控相关政策,释放松绑信号,土地财政难舍难弃,预计2018年中国的房地产市场将在地方政府和中央的博弈之间前进。多地楼市政策出现松动信号2018年新年伊始,多城密集发布房地产调控相关政策。不过,这次的政策不再是收紧——1月5日晚间,兰州发布新政,宣布取消部分区域住房限购,并取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。同时,城关区等多个区域的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策,但不再提供社保证明和纳税证明。兰州市核心区仍保持买房三年后才能交易的限售政策。1月5日,合肥市国土资源局在近日对12345群众咨询的回复内容中表示,“商品房应由开发商自行定价,且2016年11月份之前出让地块不限价”。1月6日,厦门市宣布,将“健全完善房地产市场调控长效机,确保去化周期和房价控制在合理区间,全面加快地铁社区等保障性住房建设,促进房地产市场平稳健康发展。”。此外,南京、青岛、天津等城市还纷纷打出“人才引进”的政策牌。1月4日,南京市委调整了人才落户政策。允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。此前,南京落户的要求为研究生及以上在南京就业创业,本次的新政允许40岁内本科生先落户再就业,直接将落户学历要求放宽了。1月9日,青岛市宣布,将深化户籍制度改革,以合法稳定住所(含租赁)或合法稳定就业为基本落户条件,全面放开城镇落户限制。加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件,优先解决农村学生升学和参军进入城镇人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口,以及新生代农民工等重点群体落户问题。青岛还将加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件,优先解决农村学生升学和参军进入城镇人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工等重点群体落户问题。1月9日,天津市宣布,将实行引进人才“租房落户”政策,对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。拓宽突出贡献引进人才政策受众面,从外地在津投资企业扩展到全部在津注册企业。对在天津高职院校毕业的外省市毕业生在津就业并申报落户的,由毕业2年以内调整为30周岁(含)以下。许多人将此理解为楼市松绑信号。但在住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌看来,“楼市没有全面放松的可能,促进房地产市场平稳健康发展的总基调始终没变。”既然楼市调控总基调没有变,那么为什么出现这种变化呢?放不下的土地财政2017年注定是中国房地产发展史上不平凡的一年。这一年,调控政策出台之密集前所未有。在中国金融领域的强力去杠杆的配合之下,2017年楼市总体成交量较2016年下降16.17%。其中,一线城市楼市总体成交量相比2016年下降37%,二线城市楼市总体成交量同比下降15%,三线城市楼市总体成交量同比小幅上升0.3%。在中央对房地产调控的效果已经显现的前提下,实际上政策已无加码的必要,中央和地方反而都有稳定楼市的需要。从中央来看,防范化解风险是中央经济工作会议定调的要着力攻坚的重大战役。而地产市场的大幅波动无疑是风险的重要策源地。因此,中央有稳定楼市的需要。且中央经济工作会议通稿中并没有抑制资产泡沫等内容。而是强调要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。中央经济工作会议对于楼市的总体要求是,“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。”正是在中央经济工作会议差别化调控的“定调”之下,各城各地才有了后续的“松动”政策。从地方来看,土地财政一直是地方放不下房地产市场的主要原因。中泰证券首席经济学家李迅雷认为,高房价不仅是一种高通胀的表现形式,也相当于一种高额税收。土地财政就是一种变相税收。土地价格价格越高,房地产市场越火爆,政府卖地收入也就越高。对于地方政府而言,土地财政对城市基础设施完善有很大贡献,但是也对房价的上涨起到推波助澜的作用,因此地方政府在抑制房价上涨方面往往缺乏动力。在中央定调“差别化调控”之后,地方自然会迫不及待地出台松绑政策。这次率先松动的城市也都是土地财政依赖度较高的城市,像南京、合肥2016年的土地财政依赖度(市级国有土地使用权出让收入/地方公共财政收入)分别高达121%和107%。因此,站在地方政府的角度考虑,其自身肯定有放松楼市限购政策的动力。局部调整不代表全面放松虽然如此,不过中央定调差别化调控、地方出台“松动”政策还是很容易让人嗅到一丝熟悉的味道——在中国房地产二十年的发展史上出现过数次“严控-萧条-放松-过热-严控”的循环,这几乎成了房地产调控的一条周而复始的规律。这次新年伊始的“放松”和往常会有什么不同吗?目前来看,今年的“松动”确实不同于往年。表面上看,各地的房地产调控政策的确在一定程度上呈现“松绑”的效果,但细细来看,各地的房地产调控政策与中央的调控思路其实一脉相承。目前出现“松绑”迹象的这些调控政策正是在针对各类需求实行差别化调控。概况来说就是“一城多策”。如兰州,只是对偏远地区取消了限购政策,在中心城区仍然实行限购。而且“一城多策”还围绕发展住房租赁市场,完善租购并举的住房供应体系。突破口之一就是人才引进。为人才松绑的房地产调控政策也是最近几个月二、三、四线城市最常用的房地产调控新政。据中原地产研究中心统计,2017年10月以来,全国有近20个城市和地区发布了不同内容的落户宽松与人才引进政策。武汉在中央经济工作会议结束后即推出了房票制度,郑州出台了全日制本科以上非户籍人员购房不再审核社保和个税的政策,重庆则直接放宽了购房门槛。还有很多城市甚至把人才的门槛放宽到了大专。突破口之二是推进商业地产的去库存。1月4日,上海正式公布了《上海市城市总体规划(2017-2035年)》的全文。其中,在“完善租购并举的住房供应体系”一节中提到:将多余的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅,用作公共租赁住房。这无疑是在“鼓励租赁”旗帜下的“商业地产去库存”。此前为了控制城市人口增量,上海曾跟随北京一起,禁止把工厂、仓库、办公楼等改造成住宅,也就是禁止“工改居”、“商改居”和“仓改居”。但根据上海1月4日的新说法,政策可谓是大转向。力度不可谓不大。另外,厦门的“政府工作报告”里也谈到要“加快商业地产去库存,确保去化周期和房价控制在合理区间”。可见,此次的松动仍然围绕着发展住房租赁市场,促进房地产市场形成平稳健康发展的长效机制。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,今年所谓的“松绑”限购是局部的、有条件的,与2014年时楼市取消限购并不相同。而且,过去的目标主要是去库存,当前的去库存是在“房住不炒”的大背景下进行的。“换言之,楼市调控依然会继续。”中原地产首席经济学家张大伟也认为,“调整政策不代表全面放松。”此外,在关键的信贷政策方面依然偏紧。目前全国房贷利率仍维持高位,1.1倍首套房贷利率仍是主流。数据显示,2017年12月份全国首套房贷款平均利率为5.38%,相当于基准利率1.098倍,环比上升0.37%。中央赋予了地方部分行事权,并表明可以实行差别化调控政策,这意味着中央对于房地产调控确实“松了口”,不过这次的松口与以往完全不同。这次的松口的出发点是防范重大风险,并且伴随着货币政策稳健中性,以及发展住房租赁市场,建立房地产调控长效机制。莫让长效机制再落空2017年12月20日结束的中央经济工作会议将今年的工作基调定为稳中求进,并把防范化解重大风险列为三大攻坚战之首。以此为总的原则和出发点,我国今年的货币政策定调为保持稳健中性的货币政策,管住货币供给总闸门,保持货币信贷和社会融资规模合理增长,守住不发生系统性金融风险的底线。这意味着货币政策在实际操作过程中不会大幅收紧,以避免财政货币双收紧对实体经济带来过大冲击,但也不会放松。从中央的角度出发,要打好防范化解重大风险攻坚战,重点防控金融风险,服务于供给侧结构性改革这条主线,促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环,做好重点领域风险防范和处置,坚决打击违法违规金融活动,加强薄弱环节监管制度建设。不过,在实操过程中,货币口的调控将是关键,同时还将伴随着与地方政府的博弈。张大伟表示,过去部分城市的一刀切限购,并不利于市场平稳。预计后续还有城市会出现政策调整,并执行一城多策。特别是那些已经出现房价、土地成交量明显下调,地王较多的城市以及部分三四线城市及县城。依据中央“差别化调控”的定调,各个地方政府有权根据本地区的情况出台不同的政策,无论是紧缩还是扩张都由各地方政府而定。这无疑增加了中央政府对房地产市场调控的难度。2017年一线和二线热点城市住房市场的收缩并没有让房地产企业萎靡不振,反而房企龙头利润大增,2017年的土地出让金增长创历史记录,房地产股崛起。可以预见,2018年中国的房地产市场必将在地方政府和中央的博弈之间前进。在“房住不炒”,共有产权、租购并举、长效机制等概念刚刚深入人心,房地产市场刚刚从需求侧过渡到供给侧的改革的当下,希望房地产调控不再陷入历史上的调控怪圈。莫让长效机制再度落空,这不仅考验金融决策部门的调控智慧,也考验着决策者的决心。

2018/01/15

贵阳融创九樾府:这可能是今年贵州最好的楼盘

“茅台、老干妈、酸汤鱼”吃货的贵州三宝。手哥前段时间去了一趟贵州,喝了两天茅台,吃了三顿酸汤鱼,机场路上遥遥地看了一眼老干妈厂址,此行也算是圆满了。作为地产业内人,相对于吃,给手哥留下印象更深刻的是融创5H社区楼盘:贵阳融创九樾府。这是融创进贵州的第一个楼盘。这是融创臻生活5H社区落地贵阳第一盘。这可能是贵阳品质感最好的楼盘。这可能也是贵州示范区最好的楼盘。这应该是贵阳第1个总体单价过万的高端楼盘。价值、价格、品质这些都是对应的,怎么支撑贵阳最好,贵州第一?手哥还是用所见来跟你分享吧。最动人细节?省去两次弯腰的入户挂钩当你远行或者购物归家时候,难免大包小包占据了左右手。你想开门就要弯腰放下大包小包,翻出钥匙,打开房门,再弯腰提起行李,进到家中。融创九樾府考虑到这个生活场景,在入户门处,设置了行李挂钩,可承载15-20KG重量,足够承担你的电脑包或者买菜的塑料袋。当你开关门时,只需要将手中物品挂置挂钩上,就可以轻松掏钥匙开门。一个小小的挂钩设置,省去了主人进出家门两次弯腰的过程。也有养宠物的主人,在开门时防止萌宠乱跑,会将宠物挂置到挂钩上,出现很萌的一幕。?等你回家的灯,为你而亮无论再晚,回到家,最温馨的场景是有一盏灯,永远为你而亮,有一个人永远为你守候。融创九樾府设计了一款为你而亮的灯,这就是入户迎宾灯。融创九樾府在每户的玄关部位设置了人体感应智能灯,全自动感应功能,当你回家时候,一进家门,等就会亮起。当有人接近迎宾灯感应器的时候,灯自动开启,当人离开感应范围后,延时30秒后自动熄灭。无需手动按动玄关灯按钮,从此解放双手,让你时刻保持优雅的身姿。也有极端场景,比如有不明身份的人潜入家中,这灯也会亮起,吓他一跳,让他无处遁形,兼有了防盗功能。当然,融创九樾府的五重安保体系下,不会有这样的情况发生。融创为你设置了为你而亮的灯,但是不能送你守候的人。如果有了房,自然有人乐意为你守候。?长久外出的一键开关,放心离家融创九樾府在入户门厅处设置了电源一键总开关面板,方便你长期出门时,能够快捷又全面的切断电源,当然冰箱等需要24小时供电设备不在之列。一键开关设置了独立回路,设置了独立回路,防止漏关电器、灯具等;不仅方便外出切断电源,同时也方便回家时打开各灯具及面板电源。一个面板,解决了离家、回家的电源安全之忧。?玄关有看不见的用心在玄关柜上方处,设置了置物台,可放置一些日常外出常用的物品,比如手提包、钥匙、零钱等散碎物品,在侧边设置挂钩,方便挂钥匙、雨伞及生活小物件。这些可能不会出现在以销售说辞里,但是在日常生活中,是能够感受到方便的。在玄关柜下方,留出了离地15公分的无门板拖鞋格,不用每次都打开鞋柜,方便轻松换上拖鞋,这是融创九樾府精装修的用心,也是每一个融创5H社区的用心。?三个插座的小秘密在餐桌旁,融创九樾府根据贵州人的生活习惯,设置了专门用于吃火锅的插座。在最难将息的夜晚,你的酸汤鱼火锅会在家里给你解馋。当然,这个插座也可以用作早餐的豆浆机,以及下午茶的榨汁机,不用去厨房折腾了。餐厅的一个小插座,解决了轻饮食的便利。第二个插座的秘密是在客厅沙发处,设置了USB插座,当你的手机有低电量提示时,你又想赖在沙发上不动,那这个USB插座就是为你提供的。虽然小处设计,但是解决了你冲进卧室充电,又牵挂客厅电视节目的两难。第三个插座秘密是在卧室里。预留的开关面板有离地300mm和600mm两种,其中离地300mm的插座是预留给台灯,避免台灯露线不美观。离地600mm的插座带有usb插口,方便在卧室里给手机充电,让每夜睡前的朋友圈刷屏或者淘宝剁手不断电。三个插座,餐厅、客厅、卧室,不同位置,相同用心。这在融创九樾府,随处可见。?厨房里5毫米的用心在厨房里,融创九樾府也有诸多可圈点处。比如在厨房的操作台面,在边线处特制了上扬5mm的止水线。5mm挡水线有大用,能够防止台面日常操作的水流到橱柜上,能延长橱柜使用寿命。同时防止台面水流到柜体内部,防止橱柜内滋生细菌以及柜体的霉烂。在挡水线的外檐与内沿的收口都做了圆角,既做到了防擦挂,又方便清洗。不仅在整体台面有5mm的用心,在洗菜的水槽位置也有设置有防止水溅出的5mm距离。虽然只是5mm,但是由于异形制作,增加了人工时间,也增加了成本。在5H社区里,一切为了用户更好的使用体验。?卫生间的5H用心,更懒更舒服在卫生间里,为便于女士每天洗头吹头,在电吹风插座上,融创九樾府也有用心。在洗漱台旁边设置了防溅插座,吹风机可以时刻插在插座上,省去每天插拔过程,同时电吹风的线再也不会缠绕起来了。卫生间还设置有加热毛巾架,一则保证毛巾拿到手时是暖和的,让你洗澡时出来享受到热乎乎的舒适;二则能够及时烘干毛巾,有效除菌,保持健康。还有更多细节,在融创九樾府。比如卫生间的条形地漏,置于花洒正下方,不仅美观大方,还能加速水流的排出;100*600条形地漏,保证顺畅排水与毛发类污物处理,增加淋浴舒适度。同时地漏做了隐藏处理,狭长内嵌处理方式使得遮蔽性更强。比如厨房水盆柜体的防水铝膜,特意用铝箔纸贴纸多贴一层,防止水槽漏水导致柜体发霉,在卫生间的浴柜里,也一样覆盖有防水铝膜。比如在阳台上,预留了洗衣机位,以及上下水,洗衣机也可以根据生活习惯,放置在阳台上。比如双控开关,解决你上床后,再去门口关灯的小烦恼。这些用心小细节随处埋伏在融创九樾府的精装中,可能等到真正使用的时候,才能感受到融创臻生活5H社区的贴心。最价值产品融创5H社区的细节不容忽视,融创九樾府的规划与户型也有更多亮点,这里更见价值所在。?选在贵阳新中心,120万㎡装得下一生融创九樾府位于贵阳观山湖-金融城核心,不仅有5000亩观山湖公园,还有市政府、贵州美术馆、博物馆、金融会展中心等城市配套,融汇了经济中心、政治中心、文化中心于一体,这里是贵阳新中心。融创九樾府总规划120万㎡,除了洋房、小高层、高层等不同形态住宅外,还有社区内商业商务及教育配套。?新东方风格,融创九樾府就是这样让人心动融创九樾府选取了新东方风格,作为社区建筑风格。新东方风格从20世纪开始在中国源流,演化到现在,更具有美感。讲究对称的结构,常规立面为三段式形制,有给人稳重之感的传统飞檐,以及规矩的跨度排列。?这些原生树是自然的邻居在融创九樾府社区中,融创保留了多棵原生树,让这些“原住民”欢迎新业主。在规划设计上,融创九樾府也围绕这些原生树因地制宜,设置景观。尊重自然,就是尊重生活的本源。?一家之内,有更多惊喜值得探索在融创九樾府的户型中,有洋房设置有10米长的阳台,可以作为高尔夫推杆练习场地。在宽约2米的阳台上,能够摆得下一桌麻将,让家人朋友随时搓起来。在融创九樾府的户型中,多设置有洄游空间,这是别墅中常有的设置。在这样灵动的空间里,孩子可以捉迷藏,而居家也有了生动的情调。在住宅设计规范中,2.7-2.8米即可满足建筑规范。每增加10CM,建筑造价成本会增加2-3%。在融创九樾府,为了保证更多舒适度,层高设置了3.15米。这样,新风出口可以无痕隐藏起;更多居家空间可以更好搭配,居住舒适度会更高。最美示范区何谓贵阳最美示范区?最好还是有图有真相吧。在贵阳花果园、未来方舟这样的巨型体量楼盘将刚需用户消化殆尽之后,那些具有改善需求的用户,一直在等待与他们身份、与他们生活相匹配的品质社区出现。终于,他们等来了融创九樾府。从融创西南区域2月进入贵州,找寻合适的土地,到11月融创九樾府即将开盘,整整9个月。而从5月拿地,到10月现场呈现,刚刚过去5个月。这5个月,融创给贵州人重新定义了品质社区,刷新了对美好示范区的认知。在融创九樾府即将开盘之际,融创能否以业绩赢得市场,开出贵州第一响?拭目以待。

2018/01/15

第四届地产中介创新高峰论坛精彩回顾

由广东扫房网络科技有限公司和广州奥锐管理顾问有限公司联合主办的“第四届地产中介创新高峰论坛”在2018年1月8日晚-10日在广州盛大开幕!2017年3月,随着“京式”限购正式开启,全国房地产市场顿时深陷“五限”时代,地产中介举国一片哗然,惶惶不可终日。有人裁员,有人关店,有人转型,却也有人知难而上,一路高歌猛进,从而逆势飘红,实现两倍、三倍,甚至数倍的增长。2017年,地产中介呈现一片“黑马”年。2017年,打败你的不是“调控”,而是你瞻前顾后,固步自封的想法。自古以来,绝处逢生。逆势,就是超越对手的最好时机,渡过“调控”深水区,抵达的就是地产中介发展的诺亚方舟。2018,调控还将继续,如何在“调控”中风发泉涌?如何在“五限”中扶摇直上?如何在嗤然声中,突然傲视群雄?两天两夜,行业标杆企业领袖与专家的精彩分享,再加千名行业高手齐聚一堂,现场干货满满!峰会精彩回顾(1月8日晚—9日)1月8日开幕式:扫房网络董事长王黛红女士精彩致辞,感谢全国地产领袖,感谢所有伙伴2018,祝福每个公司做大做强!邓小华老师精彩分享精进20182017一二线巨头垄断三四线霸主形成2018进入由去库存到断货,由客户到用户,由大众到小众时代,线上线下获客渠道被垄断,我们该何去何从,外部做好控盘,团结一切可以团结的力量打造团队掌控渠道获得竞争主动权,内部必须提升专业能力,核心做好可复制的人才培养模式,强化激励才能调动积极性等八大发展思路!1月9日分享嘉宾重庆到家了王凯董事长、广西世华胡鑫董事长、常居地产孙静总经理、联通通信开放事业部总监赵文博总经理、吉安同创置业肖英、惠州喜乐居地产总经理周庆国、广西桂林桂房董事长郑东基、北京远行商业地产王洪涛、著名房地产专家韩世同博士、珠海正顺地产董事长杨东方共10位嘉宾图由左到右依次为:主持人、世华胡董、常居孙总、到家了王董、邓小华老师图由左到右依次为:喜乐居周总、同创置业肖总、桂房郑董、常居孙总、正顺杨董、世华胡董、到家了王董、邓小华老师9日嘉宾精彩分享精选重庆到家了王总让员工专业化才是公司核心竞争力2018年是比较困难的一年,不但需要扩张门店,更要注重人才的培养。这是一个价值的时代靠信息不对称,吃差价的时代将过去有好产品和好体验才是根本这是一个员工实现价值的时代持续不断的学习投入,让员工专业化才是公司核心竞争力广西世华胡总快速发展壮大规模,就要制造榜样发展式薪酬才是最好,让每个级别都会积极向上。快速发展壮大规模,就要制造榜样,复制精神,行动,结果!人不可复制,但精神、行动、结果可以复制。未来两三年,绝大多数三四线城市都会有超过100间门店的公司。小城市也可以制造大传奇!常居地产孙总一家人 一件事 一辈子常居文化: 一家人一件事一辈子!常居地产五大发展逻辑:其中培训学习是快速发展源动力,企业的学习能力是企业发展能力,每周一天的分享学习会,提升经纪人学习能力及综合能力。常居地产已进驻常州4分之3的区域,孙总善于用数据分析市场,她分享门店扩张应由点到线到面,从小区到商圈到城市发展!联通赵总中国联通通信开放COP平台“互联网+通信”赋能地产中介业务创新联通赵总分享:中国联通通信开放COP平台,“互联网+通信”赋能地产中介业务创新。解决地产中介行业市场竞争激烈,各区域独立运营网点建设流程、时间较长,各区域配置管理和维护不便,通信记录、通话详情、录音等无法便捷调用,客户体验待升级的通信现状。通信能力快速融合,全面实现移动办公。吉安同创置业肖总前进中的同创置业把店长变成合伙人取得第一次飞跃!无底薪+一二手联动改革取得第二次飞跃!肖总分享改革过程,核心骨干抗拒怎么办,如何做好思想工作,如何做好激励?喜乐居地产周董学习+创新是未来稳步发展的重要因素五年四次改革,每年2倍成长,深耕区域,2017年营收1.1亿近千员工规模,喜乐居董事长周庆国分享成长过程如何设计薪酬管理体系及架构,如何实施股权激励机制及改革,如何创新,学习,建立稳健发展的文化。周董认为学习+创新是未来稳步发展的重要因素,从入行做经纪人参加邓小华老师课程,不断学习成长,如今摇身一变成千人企业老总!总结人因梦想而伟大,因学习而改变,因行动而成功!周董赠邓老师“办一流民企,育地产英才满天下”牌匾桂房郑董5大薪酬变革,标准化业绩和管理,精耕商圈,突破商业模式和增加销售品类,壮大团队与把控风险并举,让员工自己决定自己的收入,把握自己的命运,实现2017里程碑式发展计划,桂房董事长郑董分享了2018桂林桂房还将如何倍增式发展。正顺地产杨董地产中介要把专业度和服务水平提上来基础打好,服务做好,客户体验放在第一位。企业的现金流很重要,做企业要考虑,既要做现金流快的业务,如商业地产;也要做长远的考虑,地产中介要把专业度和服务水平提上来。远行商业地产王董商业地产客户群体的性质决定素养比能力更重要中国商业地产成交量遥遥领先,覆盖7个城市,城市同行联合狙击都不可战胜,远行地产董事总经理王洪涛分享了如何搭建团队与业务体系,如何建立薪酬管理体系让公司一路领先!招聘什么样的人?在学校参加学生社团的学生,因为这批人的素养比学历更重要,商业地产客户群体的性质决定素养比能力更重要!先学会做人,再学会做事,树立员工正确的人生价值观,从培养员工做公益事业开始,有正确的三观才能更好的避免做私单,公益心比先进管理系统更有效!房地产专家韩世同博士房地产市场在变天,房地产的玩法变了房地产市场在变天,玩法也变了,长租公寓成新战场,银行做“二房东”,房产税是否回来?房地产专家韩世同对房地产市场与政策作了预测与分析。“中国地产经纪领袖联盟”成立由广州奥锐公司和扫房网发起的、以“开放、帮扶、共赢”为主题的“中国地产经纪领袖联盟”成立,邓小华老师担任联盟第一届会长,并为名誉理事单位颁发牌匾。扫房网董事长王黛红女士致辞。参会代表报名申请“中国地产经纪领袖联盟”会员企业,现场火爆~文章

2018/01/15

江苏去年1-11月房产开发投资8878亿元同比长7.4%

记者15日从江苏省统计局获知,2017年1-11月,江苏省房地产开发投资8878亿元,同比增长7.4%,增速略低于全国。根据国家统计局数据,2017年1-11月份,全国房地产开发投资100387亿元,同比名义增长7.5%,增速比1-10月份回落0.3个百分点。其中,住宅投资68670亿元,增长9.7%,增速回落0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。江苏的房地产投资增速略有回升。据江苏省统计局数据,2017年前三季度,房地产投资完成额累计同比增长9.7%,比上半年上升1.9个百分点。今年上半年,全省民间投资完成16739.9亿元,同比增长7.0%,增速呈现出逐月小幅回升态势。自2001年至今的十多年来,江苏房地产投资完成额累计同比增速,曾经在2003年~2004年、2004年~2005年出现历史高位;在2007年~2008年、2010年~2012年出现次高位。从2017年来看,江苏房地产投资增速年内保持平稳,没有出现大幅度波动。

2018/01/14

【房产百科】离婚了后房子怎么分?

现代社会的离婚率很高,在婚姻大战中存在很多利益纷争,其中房产归属问题一直是财产分割的焦点。那么在这部电视剧中都涉及到了哪些婚姻法呢,离婚后房子应该怎么分呢?离婚中涉及到的婚姻法?1、女方胜诉,得到的除了抚养权,还有房子。但男方提出,交换房子,并补偿差价。《婚姻法》第四十二条离婚时,如一方生活困难,另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议;协议不成时,由人民法院判决。第二十七条婚姻法第四十二条所称一方生活困难”,是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的,属于生活困难。2、因为内疚,男方拿出了20万补偿金,而女方念着旧情答应了前夫的提议,同时也提出了每月多支付2000元抚养费的要求。《婚姻法》第三十七条离婚后,一方抚养的子女,另一方应负担必要的生活费和教育费的一部分或全部,负担费用的多少和期限的长短,由双方协议;协议不成时,由人民法院判决。离婚后房子应该怎么分呢?看点01全款买房,离婚后财产如何分割?1、夫妻双方其中一方在婚前全款买房,并取得了房产证,房屋登记在出资人的名下离婚后房屋如何分割?此种情况,该房屋属于婚前购买房屋的一方所有。按《婚姻法》的规定,既然是夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房产证,那么该房屋是婚前财产,因此离婚后另一方无权要求对此套房产进行分割。2、夫妻双方其中一方在婚前全款买房,并取得了房产证,登记在出资人的名下,婚后房产证上加上另一方名字,离婚后房屋如何分割?婚前买房,婚后追加另一方这种情况下属于夫妻共同财产,双方没有过错的,原则上平分。3、婚前全款买房,购房合同上写两个人名字,离婚后房产如何分割?购房合同没特别约定就是共同所有,也就是你们卖或抵押要共同完成,如果约定比例,可以就协定比例各自拥有房产。4、婚前双方出资购房,但婚前取得的房产证上只有一方的名字,离婚后房屋如何分割?房产证上有一方名字,如果不承认另一方购房时出过资,认为房屋属于其婚前个人财产,不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给一方的前提下,另一方的权益法院是无力保护的。综上所述,如果婚前一方全款购买房屋,登记在个人名下,不论房产证是否取得,都属于个人财产,只有在婚后房产证追加另一方情况下才会属于夫妻共同财产。看点02按揭买房,离婚后房产如何分割?1、 夫妻一方婚前通过按揭贷款购房,并支付完全部购房款,取得了房产证并已登记在一方的名下,这种情况如何分割房产?应当属于一方婚前个人财产,离婚时一般仍归一方个人所有。2、夫妻一方婚前通过按揭贷款购房,取得了房产证,婚后夫妻共同还贷的房屋,离婚后如何分割?夫妻一方婚前通过按揭贷款购房,属购买方个人财产,不予分割。婚后还贷部分及其增值部分由产权登记方按照比例进行补偿。看点03父母出资参与买房子女离婚,离婚后房产如何分割?1、一方父母出资购买的房屋在婚前子女名下的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。2、当事人结婚后,一方父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。3、婚后一方父母付首付,由夫妻二人共同还贷的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。4、双方父母共同出资,全部或者是部分出资,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。5、婚前一方父母支付全资,房屋登记在自己子女名下,或者婚前一方父母付首付,婚前婚后仍然由父母支付每月贷款的,这两种情形均属于父母支付全资。该房屋应当属于子女的婚前个人财产。看点04房产证上有第三人的名字,离婚后房屋如何分割?例如,房产证上除了有夫妻双方的名字外,还有子女的名字,或有父母的名字。对此,法院一般不会将其主动追加第三人,而是采取如下措施:1、根据当事人的申请,对房屋部分的财产分割不予审理,由当事人另案起诉。2、根据当事人的申请,将案件中止审理,告诉当事人另行提起析产之诉,后根据析产的判决结果,对夫妻共有部分的房屋进行分割。综上所述,离婚后财产如何分割,房产证是一项重要依据。在现实生活中,我们要善于运用法律武器保护自己,维护自己的合法权益。

2018/01/13

海口有人卖保障房满5年可拿房产证?回应:保障房不得倒卖

海口住房保障中心:有人网上兜售保障房,“4540元/平米,满5年可拿房产证”别上当!保障房不得倒卖“海口长滨路××城二期限价商品房,户型有75平米两房,88平米小三房,115平米大三房(买10万车位可首付3万元),单价4540元/平米,可以正常贷款,首付三成起,资料齐全两个星期可以做入户调查后交完尾款指标费,三个月拿到海口保障性住房通知书。”近日,有人在一个小区业主群内发布了这样的消息。发布消息的人表示,能以很低的价钱帮忙买到保障性住房,并且“不限户籍,只要个人名下无房,去户口所在地的房管局开具无房证明就可办理”,而且保证“满五年就可以拿到房产证”。针对这种在网上兜售保障性住房的行为,海口住房保障中心发布了声明,声明中称,凡是符合申请保障房条件的群众,需一律到各区住房保障窗口申请办理,申请保障房应由本人办理,不得通过中介机构代理。声明中强调,政府保障房指标由核准获得资格的家庭享受,不得倒卖、转让非法获利,提醒市民不要相信虚假消息,谨防上当受骗。

2018/01/12

楼市开年政策密集,中国房地产即将开启租赁时代?

继兰州取消部分限购之后,本周楼市又爆出大消息。9日,一天之内,天津青岛这两个城市同时宣布:赋权租房客,租房就可落户。现在,租房也可以落户,这就意味着很多人不一定硬要咬牙买房才能享受城市的福利,租房也可以。延续了多年的楼市规则突然变了,租房者迎来千载难逢好时机,而炒房者却迎来一波“暴击”。租赁住房和自住房,本来就是跷跷板的两头。居民转向租赁住房,这改变的将是整个中国房地产市场格局。青岛、天津可租房落户青岛:1、以合法稳定住所(含租赁)或合法稳定就业为基本落户条件,全面放开城镇落户限制。2、加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件。天津:1、对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。(含)以下。降低人才落户门槛,已成为了近几个月二、三、四线城市的房地产调控新政策,很多城市甚至把人才的定义放宽到了大专。中原地产首席分析师 张大伟对中国证券报记者表示,部分城市人口引进的门槛过低,很大程度上不是为了吸引人才,而是为了吸引购房者。对于市场来说,容易引起非理性的判断。地方的人才政策不应该和房地产限购挂钩,对于真正的人才更应该提供直接的居住房源,单纯的将人才推向市场也容易带来房地产市场的不稳定。易居研究院智库中心研究总监 严跃进则表示,上述政策,对于人口的导入和购房、租房需求的释放都有积极的作用。相比松绑限购,此类政策更为积极,也是释放新购房需求的做法。租房即可落户,天津、青岛队人才,真的要实现“落户无门槛,迁入无障碍”的目标。生活在中国都知道,户口这个东西,一头连接着居民,一头连接着福利。现在,租房也可以落户,这就意味着很多人不一定硬要咬牙买房才能享受城市的福利,租房也可以。这下,租房居住的含金量,又进一步提高了!楼市开年政策密集2018年以来,多地密集发布房地产调控相关政策。各地出台的政策,除了降低落户门槛外,主要分为两类:1、发展住房租赁市场1月7日,南昌市2018年政府工作报告称,将完善土地、税收、金融等措施,建立健全房地产发展长效机制,大力发展住房租赁市场,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,促进房地产市场平稳健康发展。1月5日,上海召开促进房地产市场健康发展联席会议称,2018年上海将着力推进租赁住房规划建设,完善租购并举的住房制度,到2018年底,实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套(间)的目标。2、松绑限购1月8日起,兰州正式取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。这是自2016年9月30日,北京打响楼市限购第一枪后,各地调控政策首次出现取消限购的相关措施。张大伟表示,上述调控措施表明,在市场总体平稳下,2017年用于楼市降温的部分调控措施是可以微调的。调控并非一刀切。而2018年,在房地产发展是要平稳健康的总体要求下,结合住房制度相关政策、防止风险、托底盖帽也是分城分类调控的重要内容。未来不仅仅是一城一策,而是一城多策。中国房地产即将开启租赁时代?自古以来,买房而居,仿佛是中国人天经地义的生活方式。房子,也是中国人的投资中心点。然而,租房落户将带来历史性的重大改变,我们或许将在不远的将来看到:很多城市城市中产阶层,将从咬牙买、买、买向租、租、租转变,中国房地产即将开启一个新时代:租赁时代!从买房转向租房,这不仅是居住方式的重大转折,更是一种思想观念的巨变。租赁住房和自住房,本来就是跷跷板的两头。大量的居民转向租赁住房,自住商品房需求自然就相应减少,房价上涨空间或被抑制。房子是用来住的,不是用来炒的,这是一个颠扑不破的真理。由羊群效应、投机情绪推升的畸高房价,其实不过是沙上筑塔,一旦投机情绪降温,裸泳者就将现出原形。专家:判定楼市回暖为时尚早2018开年房地产政策频出、地产股全线飘红,市场上又有不少楼市回暖、甚至以此要求放开限购、房价会全面上涨等声音。对此,业内专家表示,目前就说楼市回暖,为时尚早。1、信贷偏紧中国证券报记者1月9日采访部分银行时发现,目前房贷利率仍维持高位,1.1倍首套房贷折扣利率仍是主流。数据显示,2017年12月全国首套房贷款平均利率为5.38%,相当于基准利率1.098倍,环比11月上升0.37%。张大伟表示,整体看,信贷政策依然紧张,不存在开闸放水的可能性。2、限购限售持续目前,绝大部分实行房地产限购限售的城市,依然没有松绑限售、限购。以兰州市为例,本次在取消部分区域住房限购政策的同时,对市民持有核心城区的住房还开始实施3年期限的限售政策。根据链家研究院统计2017年最后一周和2018年首周数据显示,北京、上海、成都、深圳、天津等城市,二手房交易仍处于低位。业内人士表示,只要限售限购未取消,可购买人群数量就仍将保持低位,楼市交易也将低位。3、租赁市场配套未完备目前,租赁市场所谓的“租售同权”还停留在概念层面,要想完全落实,还需要相关立法和政策配套。张大伟表示,目前大多租房房源属性为商业地产,无法解决落户、医疗、子女入学等方面的具体需求。伟业我爱我家市场研究院总监 孔丹则称,目前,房屋租赁市场认可度低,最大的原因是租房不能给予老百姓一些最基本的权益。要想破解长租房的教育问题,学位资源充足是前提,教育资源均等是关键。

2018/01/12

淄博开展房产中介专项整治两家广告违规被罚1.6万元

近日,淄博工商局在全市范围内开展了房地产中介机构专项整治工作。两家中介机构因违反广告法被罚款16000元。为进一步规范淄博市房地产中介市场秩序,保护房地产交易各方主体的合法权益,促进行业健康发展,根据市局淄工商直字〔2017〕145号文件精神,自2017年10月至12月,在全市范围内开展了房地产中介机构专项整治工作,对房地产中介机构、从业人员和经营行为等方面进行检查和规范。市工商局对市属房地产中介企业共9户,按照100%比例进行了抽取,各区县工商局根据辖区内登记的房地产中介机构总数量,按照不低于3%的比例确定抽取对象,并匹配好执法检查人员。在全市264户房地产中介市场主体中抽取了64户企业纳入此次检查名单,参与执法检查人员128人次。此次专项整治工作重点针对房地产中介机构主体登记、年报公示信息、房地产经纪机构制度建立、格式合同使用情况、广告宣传等进行了检查,对资质不全、不按规定备案,使用不公平、不合理格式条款欺诈消费者,虚构房源诱骗消费者,以及不履行合同规定义务侵害消费者合法权益等行为进行规范和查处。通过实地检查,正常经营53户,按登记地址查无企业的7户,待注销1户,未开业1户,立案处罚2户(违反广告法),罚款16000元。此外,工商局对专项整治工作中发现的发布虚假房源、不实价格信息招揽业务、利用合同格式条款侵害消费者合法权益等问题,及时查处并记入其诚信档案。对违法违规的典型案例适时通过媒体公开曝光,对严重侵害群众利益、扰乱市场秩序的中介机构和从业人员依法清理出市场,引导房地产中介机构及从业人员守法诚信经营,促进房地产行业健康发展。(齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 罗静)

2018/01/11

万科:房地产龙头的新玩法

2017年下半年起,逐渐有资金流向地产板块。2018年,地产板块集体上涨,地产指数开年上涨9.92%。万科继续保持龙头地位,涨幅接近15%。新年伊始,万科已经开启了新征程。凯德近日出售20个购物中心给万科,成为2018年首个震动业内的收购事件。万科高层也表示,未来希望通过金融+商业的轻资产模式加快商业物业的发展。大手笔布局商业地产万科2017年1-12月销售增长显著,行业地位卓越,扩张步伐稳中有进、重点布局二线城市。值得关注的是,万科董事会主席郁亮公开表示,希望外界对于万科的印象不再是“住宅发展商”。1月5日,万科联合旗下印力商业集团及TRIWATER基金,收购凯德集团在国内的20家购物中心项目公司100%股权和负债,收购价格83.65亿人民币。本次收购的20家购物中心分布于19个城市,除北京翠微路凯德mall外,其余项目全部位于重庆、成都、郑州、东莞、佛山、淄博等二三线城市核心区域,有效丰富和深化了印力的商业地产业务版图。万科董秘朱旭1月8日对此次收购做了说明。朱旭称,商业地产是万科转型城市配套服务商非常重要的部分,印力作为万科商业运营平台,在管理规模上追求的是“数一数二”。20个购物中心中,大部分的项目本来就是由印力和凯德共同开发,基本都位于城市核心商圈,印力对项目有长期的观察、了解,因此对后期的运营有一定的保障,也有助于引入凯德的商业人才。朱旭也坦承,这种持有重资产的商业运营模式,成本是比较高的,万科也希望通过金融+商业的轻资产模式加快商业物业的发展。地产行业相关人士对南都记者称,我们也看到万科此次涉及的项目将保留原有的管理团队。同时,多数项目由印力和凯德集团共同选址开发,保证项目平稳交割,有利于万科在商业地产领域专业的储备和经验的累积。 加码长租,持有公寓10万间“租购并举”是重大制度变革,大型开发商、中介服务商等将成为集中式长租的主导,二手中介将成为分散式长租的主导。通过购入链家股权,万科也提前加码长租公寓领域。万科董事会主席郁亮1月2日表示:“万科将大力发展租赁住宅业务,这是时代给予的窗口和机会。”从高层的表态来看,万科正通过房屋租赁业务来达到租金现金流、资产增值以及未来资产证券化的预期。不过,租购并举的制度从落地走向成熟完善还需时日,参与者的运营能力也将面临更多考验。长租公寓市场仍然存在着市场竞争激烈、产品同质化严重,资金成本较高、盈利空间较低,资产的质量和价格之间的矛盾等问题。朱旭介绍称,万科自2014年便已开始发展租赁住宅,至今已持有3万间集中式公寓,连同未开业公寓达10万间,出租率达95%以上,但她也指出运营中的困难。“如果以重资产的模式持有,自有折旧等方面的成本会比较高;如果纯粹做轻资产运营,后期就无法享受到资产增值带来的收益,”因此,万科也希望未来金融政策能在相关层面上有所突破,准许发行REITs,实现商业地产及租赁住宅的资产证券化。“目前,房企的主要资金来源依然比较窄。未来十年,开发商的资金来源将会出现两大趋势,其中之一就是资产证券化规模迅速扩大。第二是预售房款和开发贷二选一,从而降低房企杠杆。通过租赁住房获取资金将成为房企间拉开竞争差距的重要助力,对于地产行业而言,资金为本依然是房企的发展之源。”一位券商分析师对于房企未来长期资金来源通过资产证券化来实现信心满满。链接今年或是地产股的超额收益区间周期性调整阶段对万科这类龙头股更有机会自2017年下半年起,逐渐有资金流向地产板块。2018年,地产板块迎来集体上涨。地产指数今年以来上涨了9.92%。“在周期底部前1-2个季度,地产股会出现超额收益的机会,此时对应于行业量稳价跌,目前应是最佳的进场机会。”招商证券分析师称。他表示,短期在调仓切换的背景下,市场资金对相对收益的偏好也开始倾向于房地产。南都记者采访多位机构投资者。其中一位私募基金总经理对南都记者表示,去年三季度,地产标配是5个百分点,实际配置3个百分点。目前的走势,不排除是机构在补仓。“龙头房企在周期调整和底部阶段,较板块而言上涨更加明显,本质上和公司模式相关。以万科为例,资金的管理能力加上下游的议价能力,以及整体系统的协调能力维持较高的毛利率和利润率,2017年万科上涨不错的区间刚好是对应行业总量调整的时间,所以不是所有龙头房企都会受益集中度的提高,万科这类公司更加受益。”地产分析师向南都记者表示。该分析师也更倾向于2018年上半年还是周期性调整阶段,同时对于万科这类股票更有机会。对于本轮地产股超额收益行情会延续多长?“根据历史上超额收益区间和行业周期关系来看,起码今年前3季度都具备较好的超额收益区间。但是,因为股票弹性较大,短期上涨或许有些过猛,这也意味着超额收益区间内,股票出现调整反而是较好的布局点。”上述地产分析师称。事实上,2017年由于区域调控政策的力度和范围不断提升,一线房企在经营上与资金上的优势体现得更为明显。行业份额集中性更强,更向大型品牌房企靠拢。“地产行业集中度是长逻辑也是结果。从2011年或者更早的时候,行业集中度已经提高,而且在周期调整阶段更加明显。”招商证券地产行业分析师赵可表示。采写:南都记者

2018/01/11

济南高新区新增一处签约中心可办理二手房交易业务

1月10日,继历下区之后,济南东部城区高新区也有了二手房交易一站式签约中心,家住东边的市民可在此办理二手房网签和公证、贷款等业务,不必去房产大厦“挤油油”了。10日,这家签约中心正式启动,上午10点多首位办理二手房业务的市民陈女士“尝鲜”:“网签、贷款办完,全程不到一小时,太方便了。”据了解,东部签约中心由二手房中介机构中住地产设立,位于高新区理想嘉园小区,周边居住小区众多,交通也十分便利。在签约中心,房屋买卖双方可以一站式办理限购审核、网签、贷款申请、现场开卡、抵押登记及各项公证业务,解决了以往办理相关业务跑路多、停车难、耗时长等问题,可以极大地提高办事效率。据介绍,签约中心设有贵宾室,律师团队、专业顾问均可现场服务,可以让房产交易更加透明、安全。同时,业务部成交的每一笔业务,都会及时录入OA系统,后期网签过户、缴税、领证、抵押及放款等每一环节,都有专人第一时间更新跟进。据了解,去年3月份,历下区趵突泉北路开元广场开设了中部签约中心。下一步,在西部城区和谐广场附近将设西部签约中心,届时西城的市民也方便了。

2018/01/10

房产中介数量锐减的背后,明年房价下跌已成定局!

接连几天,关于未来房地产市场走向的指示已经非常清晰了,也就是说2018年的楼市大局已经定了,楼市长效机制、发展住房租赁市场、楼市调控的持续与稳定乃至房地产税都有了明确的说明。既然大局已定,那么房价大幅上涨已经没有可能了,但是购房者更为关心的是房价是否会下跌呢?如果房价下跌,那么能跌多少呢?谈到房价,就得区分来看,因为不同的城市房地产市场的规模不同,构成也是有差异的。按照以往的经验来看,一线城市的房价具有风向标的作用,无论是房价上涨还是下跌,差不多都是由一线城市开始,之后才扩展至强二线城市,然后是二线城市城市,直至三四线城市。当然,一线城市周边的三四线城市的房价变化也要比其他的三四线城市快速一些,毕竟离大城市近,受影响更加明显。而在一线城市中,二手房房价的变化相对于新房来说,更具有代表性。因为一线城市土地资源稀缺,新房的数量比较少,基本上处于供不应求的局面,即使新房的房价再高,也可能被成交。但是作为房地产市场主力的二手房,因为数量多,可挑选的余地大,就基本不会出现漫天要价的情况。因此,在一线城市,二手房的房价的变化更能反映整个房地产市场的现状。既然一线城市的房价具有风向标的作用,而一线城市二手房的房价更有代表性,换言之,一线城市二手房的房价就会成为整个房地产市场的风向标,也可以看做是全国房价的风向标。那么,作为全国房价风向标的一线城市二手房的房价,在明年会有哪些变化呢?我们不妨来看一个数据。云房数据、北京房地产中介行业协会联合发布数据显示,北京房产中介行业迎来洗牌,房地产经纪公司的工商注册遭到暂停,半年内北京全市的中介机构减少了近200家。据悉,8月份北京市备案中介机构数量为3052家、9月份为3048家、10月份为3044家,而截至11月底,这一数据已经变成了3038家,较年内高点时减少了近200家。业内人士分析,北京重启限购以后,楼市调控持续加码,房地产市场逐渐降温。尤其是二手房市场逐渐进入低谷,导致小型中介机构生存空间恶化。与大中型中介机构相比,小型中介机构的资金储备更少,抗风险能力更弱,一旦交易量下滑,就不得不选择关门歇业,直至退出市场。其实,在房地产市场进入低谷时,就连行业龙头链家都选择了关闭旗下的门店,就更别说那些小型中介机构了。小中介的退出,让北京二手房中介行业的市场集中度越来越高。据悉,目前北京排名前十的中介公司的成交量已经占到了整个二手房成交量的七成左右。北京二手房中介机构数量的减少,也从一个侧面说明了目前二手房市场形势的严峻。另外,还有机构统计显示,目前北京市已成交的二手房房源中,超过96%都是经过议价的,也就是说,这些二手房最终成交的价格都比挂牌价低了。前两天,奥维云网的营销总监告诉笔者,她明显感觉到了北京二手房房价的回落。据她描述,她所在小区的房子之前已经卖到了十一二万一平,但是经过楼市调控之后,目前已经跌倒了十万以下。联想到燕郊的部分楼盘的二手房的价格下跌近六成,炒房者抛售离场的事实,二手房房价的松动已经不是一两个城市的现象了。其实,不止是是北京,很多城市也爆出了房价跌回一年前的消息。虽然一年前的房价已经不低了,但是起码这释放了一个信号,那就是房价已经切切实实的在跌了。既然一线城市的二手房的房价已经开始下跌,那么这种趋势也会逐渐蔓延至其他城市,从而对新房的房价也会产生一定的影响。虽然说明年的房价不可能出现大跌,但是全面小幅回落仍然是有可能的。明年要买房的朋友们,你们准备好了吗?

2018/01/10

房地产税背后的社会“税焦虑”

房地产税问题再次成为各界热议的焦点日前财政部部长肖捷在《人民日报》上发表署名文章,提及了推动房地产税立法和实施。这让14年悬而未决的房地产税问题再次成为各界热议的焦点。事实上,肖捷提到的房地产税是一个综合概念。那么,房地产税什么时候来?以哪种方式来?房产税会对家庭财政造成一定冲击吗?不管问题如何讨论,主流舆论私下都藏着一种焦虑情绪,最普遍的是担心房地产税形成新的税收负担:有房的人担心自己要交很多税,没有房的人担心房地产税不能降房价。有房中等收入群体的焦虑然而,目前围绕着房地产税的讨论,也只是媒体和百姓的揣测, 由此也引发了一些误读。此前媒体将房地产税立法解读为,房地产税将在2019年完成立法程序,2020年完成落地,对此《人民日报》已经辟谣:2019年完成全部立法程序不是指房地产税立法。不过这也说明了当前对于房地产税的开征思路更加清晰。虽然有一些是过度解读,但随着社会财富、家庭财富总量的增加,人们对税收的“焦虑”也越来越多。这次财政部长的署名文章,也引发了这样的焦虑。最引人关注的是“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”这句话,这一观点在某种程度上戳中了中等收入群体的“痛点”:辛辛苦苦挣来的钱,可别说征就征呀,怎么着也得让大家有个心理准备吧?有媒体估算,按照北京市平均房价65000元每平米、每套100平米、计征税率约2%计算,每年要缴的房产税约在13万元左右,相当于初级白领一年的工资。哪怕二套房起征,按照北京目前的租金回报水平,上述房屋的租金也就刚刚够交税。而在年租金回报不足2%的地段,则房东还得自己贴钱补足税款。这种估算,加剧了中等收入群体的焦虑和担心。目前来看,关于房地产税如何按照评估值分步推进,目前业内有很多猜测。华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康曾多次建议房产税从第三套房开始征收,人们对此话题热议不绝。在“2017新华网思客年会”上,他又重申了这一观点,“房地产税不能够照搬美国普遍征收的模式。美国房地产税征收模式是建1平方米征1平方米,简便、征管成本也低,但在中国现有的情况下,社会却接受不了这样的方式。如果放宽到第一套房不征收,能够缓解不少矛盾,但却有可能出现‘离婚潮’。而要想避开‘离婚潮’,就还得再放宽标准,寻求‘最大公约数’,从第三套开始征。”中国财政科学研究院院长刘尚希也曾表示,到底怎么评估,谁来评估,评估周期、基准怎么确定,有待进一步明确。房地产税作为一个地方税种,不同的区域评估价值肯定不一样,未来可能会让地方选择适当的评估模式、方法、基准,税率也可以由地方选择,像资源税一样。所以,房地产税不会是全国各个地方完全一样,应该是在中央统一立法的框架下,让各个地方能有空间结合当地实际情况因地制宜,确定税率、税基以及征收具体办法。没有房的低收入群体同样焦虑其实,焦虑的不仅是有房者,没有房的人同样焦虑:期待房地产税能重击高房价,却又不知何时能等来,不知效果能否如期望般立竿见影。房地产税是稳控房价的“万能灵药”吗?北京大学—林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任满燕云不这么认为。在他看来,很多人认为开征房地产税后可以大幅度降低房地产价格,但事实上,房地产税作为一种税收手段,其主要作用在于调整和完善现行税收结构,而不在于降低房价。因此认为能够利用房地产税来降低房价是对房地产税作用的错误理解。从国际上看,从美国、日本到中国香港,这些早已开征房产税的国家和地区,房价该有泡沫还是有。也就是说很多国家征收房产税的目的并非是房价。香港国际金融学会会长、香港大学金融与公共政策教授肖耿在“2017新华网思客年会”上谈及香港的房地产税机制时也论证了这一观点,“香港财政非常充足,不需要征收太多的税,但是为了保证公平,政府会征收‘差饷税’。香港征收房地产税目的不是为了控制房价,主要是使房地产登记系统比较完善,在经济遇到困难的时候,政府就要尽责,通过减税等方式来保证经济发展。”祛除“税焦虑”,需要落实税收法定不管是坐拥几套房的中等收入群体还是没有房的低收入群体,房地产税焦虑的病根还是在于人们对于未来的不确定性、不安全感。有学者开出了方子,中国财税法学研究会会长刘剑文表示,缓解大众的“税焦虑”,要从整体上加快全面落实税收法定原则。税收法定意味着,要更强调科学性、民主性和可操作性。这种法定给整个社会以安全感,不会今天出来一个消息,明天就出台实施了。中国发展研究基金会副理事长、国务院发展研究中心原副主任刘世锦此前在“2017新华网思客年会”上也表示,要加快房地产税的推出进度,随着中国经济的发展,有些矛盾是不能回避的,这项改革方向是很明确的。房地产税的推进要以立法为前提,所以短期看不会征收,但是预计到了2020年会有很多实质性的征收措施出现。在摩根大通中国首席经济学家朱海斌看来,以往担心一旦引入房地产税,可能会对房地产市场形成一个比较大的冲击。从这个层面来讲,与过去两三年相比,目前整个房地产市场库存量明显下行。房地产市场供求关系的变化是正式启动房地产税立法程序一个比较良好的时机。按照肖捷文章的提法,2020年,人们的房产税焦虑有望随着税收法定原则改革任务的落实,而得到缓解。原因很明显,依照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,引入房地产税是一个逐步的过程,属于长效机制建设。但房产税立法已经有了时间表,应该不会再等上一个10年。(

2018/01/10

台州959家房产中介领到“身份证”

对市民来说,买房子是大事。为让市民选放心的房产中介机构,台州市已实行房产中介及从业人员备案管理制度,目前该市有959家房产中介和3439名从业人员取得“身份证”。台州市定期公布通过了备案的正规的房产经纪机构和经纪人名单,让老百姓能够一目了然,了解到哪些房产中介是正规经营的房产经纪机构,可以放心选择。市民只要登陆台州市房地产管理处网站就可以查询房产中介和人员详细备案信息,例如目前台州市直备案的房地产机构有126家,经纪人员共654名。据了解,下阶段该市将对房产中介实施红黑榜管理,对诚实、守信、规范的房产中介挂红榜,对失信、违法、违规的房产中介挂黑榜,市民上房管网就能查到相关信息。对不按相关规定要求办理注册备案、违背相关规定从业的房产经纪机构,给予不良信用记录。摘自 浙江省住房和城乡建设厅网站 2018.01.08 台州市住房和城乡建设规划局 供稿

2018/01/10

2018年我国土地购置面积和价格增幅预测分析

从全国商品住宅销售面积成交来看,一二线城市占比约不到30%,三四线城市却超过70%。从销售额占比来看,三四线城市占比约在54-67%。我们通过对比各线城市14-17年成交面积、成交量和价格同比涨幅,可以看出15年销售额同比增幅是由一线城市量价带动,16年销售额增长主要由于二线城市销售面积带动。2017年三四线城市销售面积和价格同比增幅扩大,且三线城市占全国销售面积和销售额占比提高,这说明17年三四线城市拉动了全国商品住宅成交面积和销售额的同比增长。各线城市商品住宅成交面积占比数据来源:公开资料整理商品住宅销售额占比数据来源:公开资料整理2017年前10月累计房地产开发投资额为7.8%,比16年同期增加了1.2个百分点。16年930限购政策出台,但并未对房地产开发投资造成负面影响。从16年10月开始房地产开发投资额同比增速增加,从5.3%一路攀升到17年4月9.3%高点,随后逐月下滑。住宅开发投资额趋势类似。进入17年2月以后,住宅开发投资额增速持续高于总房地产开发投资额,说明17年住宅开发投资额超过了其他业态的投资额。房地产开发投资同比增速数据来源:公开资料整理房地产开发投资的增速不仅和土地购置和建工有关,追根溯源还要考虑到支持增量资金从哪里来。我们从房地产开发投资的资金来源构成中可以看到,资金主要来源有个人按揭(即其他资金,占比50.8%)、企业自筹资金(占比32.6%)、国内贷款(占比16.5%)。我们详细拆分了此三类每月累计值和同比。从下图中可以看出,个人按揭贷款的累计同比值从16年增速在50%左右的水平下降到17年10月0%左右的变化,明显体现了限购限贷政策的对个人贷款的影响。接近17年年末,自筹资金同比增速和16年年底基本一致,变化不大。与之相对,17年9月国内贷款的累计值同比增速达到了20%。三项占比较高的资金来源中只有国内贷款增速匹配的上房地产开发投资增速,这说明国内贷款是开发投资的资金支持的主力。房地产开发投资资金来源构成数据来源:公开资料整理2017年5月李克强总理主持召开国务院常务会议,确定2018年到2020年3年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套4。18-19年1500万套的目标比前三年1800万套目标来说有所减少5,而且随着容易推进的棚改项目陆续完成,后续棚改项目推进难度可能会加大。我们认为进入18年以后三四线城市棚改趋势和17年基本持平或减弱。此外,从同比增速上来看,三四线从17年11月起将进入高基数时期,17年11月以后增速将面临下行压力。如果一二线城市受限购限价政策持续影响,成交面积和17年持平,三四线因棚改速度放缓而同比下降,我们认为18年成交面积同比增速很可能不及17年。如果18年棚改为500万套,同比17年600万套下降16.67%左右,考虑到三线城市占全国销售面积70%,则棚改下降对全国销售面积影响约在-10%左右。棚改套数(万套,浅蓝色为预测)数据来源:公开资料整理2017年全国住宅销售面积累计同比(%)数据来源:公开资料整理2018年全国住宅销售面积同比预测(万平方米)数据来源:公开资料整理土地购置面积在17年一反常态,同比大幅增长。截至17年10月,全国累计土地购置面积为1.9亿平方米,同比增长12.89%。其中一线城市购置面积为548万平方米,占总成交量不到3%;二线城市成交面积约为4567万平方米,占比约24%,剩余73%左右的比例为三四线城市。从同比角度来看,一线城市17年成交面积同比增速较高,约为72%;其次是三四线城市,同比增速约为30%。由于三四线城市构成了土地成交面积的主要成分,所以2017年前19月全国土地成交面积的增长主要由三四线城市带动。各线城市土地购置面积(万平方米)分线城市 2017.1-10 占比(%) 2016.1-10月 17同比16(%) 2016全年 一线 548.02 2.88% 318.51 72.06% 933.81 二线 4566.59 23.97% 5873.32 -22.25% 7066.34 三四线 13933.39 73.15% 10680.90 30.45% 14025.10 全国 19048.00 - 16872.73 12.89% 2025.25 数据来源:公开资料整理土地购置面积是市场土地供给和房地产开发企业根据运营策略选择购买两方面作用的结果。预测未来土地购置面积,我们也从这两方面考虑。首先,土地供应方面我们可以参考国土部和住建部17年4月联合出台的调控政策规定:各地根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。对消化周期在36个月以上的停止供地;36-18个月的要减少供地;12-6个月的要增加供地;6个月以下的要显著供地并加快供地节奏6。也就是说去化周期在12个月以下的城市要增加供应。从中指数据提供的有效数据中,我们发现截至17年10月去化周期在12个月以下的主要为热点二线城市:重庆(5.5)、南京(6.7)、武汉(4.4)、成都(6.3)、苏州(9.1)、宁波(7.5)、南昌(5.5)、南宁(7.0)、温州(9.3)、徐州(5.7)、九江(4.4)等。从供应政策和房地产投资吸引力两方面考虑,我们认为18年能够加大土地供应的地区可能集中于低库存和低去化周期的二线城市;三四线城市随着棚改放缓而供地增速同比降低。价格方面,18年一线城市土地稀缺,新出让地块地价难降;热点二线城市目前低库存,加大土地供给短期内可能由于供不应求依旧会抬高地价;三四线城市土地出让放缓,地价可能保持平稳。由于三四线城市是土地出让的主力,因此18年三四线城市土地出让面积和单价可能保持同比平稳或略有下滑。2017年10月土地购置面积同比增速为12.9%,单位土地购置费同比约7%。我们认为2017年全年增速变化不大,预测土地购置面积同比增速约13%,单位土地购置费约7%。结合之前分析,我们预测18年土地购置面积和价格增幅和17年相比将收窄,预测18年土地购置面积同比5%、单位土地购置价格同比5%,土地购置金额同比(1+5%)x(1+5%)-1=10.25%。

2018/01/10

2017年中国房地产行业发展现状分析

根据统计,今年1-9月,30大中城市商品房成交面积同比下降37%,受三四线地产销售良好的带动,整体商品住宅销售面积累计同比增长8%。随着基数的增加,地产销售增速预计将逐月放缓。30大中城市商品房成交面积环比增速转负:一二线房地产销售趋弱资料来源:公开资料整理30大中城市商品房成交面积同比增速下滑:一二线房地产销售持续下降资料来源:公开资料整理商品房销售面积(住宅)累计同比情况:今年以来三四线房地产销售情况良好资料来源:公开资料整理

2018/01/10

2017年江苏各市房价排名情况分析

2002年南京住宅销售价格是每平方米3000元左右;2006年,全市均价4265元/平米,市中心房源单价则首次“破万”。而到了2012年的12月,南京房子均价约为11807元/平米。已经是10年前的3.94 倍。5年后的今天,南京房价均价26486元/平米。15年时间过去了,南京房价暴涨了819%。2017江苏各市房价排名 资料来源:公开资料整理

2018/01/10

2018年中国房地产行业发展趋势及市场前景预测

展望2018年,我们认为调控政策大概率维持现状,大幅加码或放松可能性均不大。1)十九大报告进一步强调坚持“房子是用来住的,不是用来炒的定位”;2)2017年九部委出台《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,在长效机制建设之前,仍需要调控换取时间;3)尽管经济下行压力仍在,但短期工业增加值增长仍相对平稳;4)2017年各线城市房价涨幅明显回落,热点城市楼市亦呈现不同程度降温,调控已逐见成效,进一步大幅加码必要性不足。房价环比涨幅逐步收窄 数据来源:公开资料整理工业增加值增速仍相对平稳 数据来源:公开资料整理加快住房制度改革和长效机制建设为2018年政策重心。十九大报告明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购幵丽的住房制度,让全体人民住有所居”;12月中央政治局会议强调加快住房制度改革和长效机制建设。2017年7月12个人口净流入城市试点加快发展住房租赁市场;9月13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,均体现了“建立多主体供给、多渠道保障、租购幵丽的住房制度”的要求。随着本轮调控逐见成效,预计2018年政策重心将进一步转移到住房制度改革和长效机制建设。一、中国房地产按揭利率走势回顾2016年年底以来,资金面持续收紧,2017年4月25日政治局会议就“维护国家金融安全”主题进行集体学习,并提出维护金融安全6项仸务,体现了自上而下对防范金融风险的高度重视。金融去杠杆背景下,实际利率持续攀升,2017年11月全国首套房按揭利率平均达5.36%,连续11个月攀升。从M2增速来看,前11月M2增速同比增长9.1%,较2016年全年下降2.2个百分点,增速持续收窄。国内十年期国债利率持续上行 数据来源:公开资料整理按揭利率逐步走高 数据来源:公开资料整理前11月个人按揭贷款到位资金同比下降1.6% 数据来源:公开资料整理二、供地增加叠加开发商补库存主流房企补库存积枀,溢价率持续回落。步入下半年尤其是四季度以来,竞拍门槛提升、融资渠道收紧、政府加大供地背景下,土地溢价率大幅回落,11月百城土地溢价率为19.4%,连续四个月回落。土地市场降温背景下,下半年主流房企明显加大拿地力度,22家标杆房企前11月拿地与销售面积比值为184%,较2016年上升6.4个百分点。剔除2016年拿地明显上升的恒大、碧桂园、融创后,19家房企前11月拿地销售比为168.1%,较2016年上升47个百分点。其中万科、保利、新城等房企前11月拿地销售比达143%、171%和320%。百城土地溢价率大幅回落 数据来源:公开资料整理22家标杆房企拿地积极 数据来源:公开资料整理代表房企拿地面积与销售比 数据来源:公开资料整理主流房企加大拿地背景下,2017年前11月土地成交价款同比增长47%,考虑延续支付为2018上半年土地购置费提供支撑。土地成交价款高增速为未来土地购置费提供支撑 数据来源:公开资料整理2017年4月1日,住房部和国土部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》,对消化周期在36个月以上的,应停止供地。36-18个月的,要减少供地。12-6个月的,要增加供地。6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。从2017年11月末主流城市的去化月数来看,大多数城市仍低于12个月,预计短期供地仍将维持高位。2017年11月末主流城市去化月数仍低于12个月 数据来源:公开资料整理2017年前11月百城供地同比增长13.9% 数据来源:公开资料整理三、商业办公库存高企,新开工难有起色2017年前10月全国商品房新开工14.5亿平米,其中商业、办公楼等非住宅类新开工4.1亿平米,占比28.2%。受库存高企、商业及写字楼过剩等因素影响,尽管前11月全国商品房新开工增速仍有6.9%,但办公楼、商业用房开工同比分别降7.4%和8.6%。展望2018年,一方面商业库存高企、供应过剩等因素依旧存在,另外本轮调控多地出台限商等政策,预计商办类开工仍难有起色。2017年商办类物业开工低迷 数据来源:公开资料整理国内主流城市商办物业空置率处于较高水平 数据来源:公开资料整理四、库存低位,住宅新开工或超预期从历史来看,住宅销售与新开工同步性明显,随着2018年住宅销售回落,住宅新开工增速将承压。我们用“历年累计住宅竣工-累计销售+(当前施工-当前竣工)”来衡量住宅库存,相比传统的“历年累计开工减去累计销售”,该挃标剔除了停工的死库存(历年停工在当年不复工,不计入当年施工)。按当前销售水平,全国住宅库存仅0.64年,处于近年最低水平。2018年即使销售增速回落,但考虑当前住宅绝对库存处于底部,住宅新开工表现将优于销售。销售回落带动住宅开工回落 数据来源:公开资料整理目前住宅库存处于近年较低水平 数据来源:公开资料整理五、施工面积及建安成本仍将延续增长从建安支出来看,建安成本主要受施工面积和单位建安成本影响,其中施工面积主要受新开工和竣工面积的影响,尽管近年全国新开工面积2013年高点的20.1亿平下滑到当前17亿平左右,仍远大于竣工面积(11亿平)。预计2018年新开工同比持平(17亿平米),仍将大于2017年竣工面积(预计10.6亿平),根据施工面积=(上年施工面积-上年竣工面积+当年新开工)/调整因子,其中调整因子为停复工面积影响,相对稳定,则2018年施工面积仍有望保持小幅增长。全国商品房新开工面积仍远大于竣工 数据来源:公开资料整理从原材料成本来看,2017年前11月PPI累计同比增长6.4%,预计2018年PPI增速仍有望维持2%~3%,单位建安成本仍有望小幅上涨。PPI环同比上涨 数据来源:公开资料整理

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