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2019/03/21

3月20日建信住房服务江苏有限责任公司揭牌仪式在南京举行 从大力培育和发展住房租赁市场的需要出发建行将住房租赁作为转型发展的三大战略之一2018年成立了全国首家银行系住房服务公司建信住房服务有限责任公司率先进军住房租赁市场并在全国迅速铺开这样以更加专业和规范的组织形式承接社会公共资源参与住房租赁市场运作以互联网理念和金融科技力量运营推广住房租赁综合服务平台链接市场各参与方依托建设银行金融服务优势畅通交易通道满足社会需求服务行业监管培育诚信市场促进住房租赁规范发展新生态成就百姓品质安居新生活 作为建信住房总公司十二家子公司之一的建信住房服务江苏有限责任公司自成立以来积极落实建设银行总行及总公司战略要求加强平台运用和推广密切配合江苏各地政府监管部门为政府监管提供重要工具为市场交易提供服务保障目前建信住房江苏公司运营的住房租赁综合服务平台已在江苏省内12个地市和部分县域上线累计上线出租房源26万套建信住房江苏公司还携手政府企业共同推动市场待售房源由销售转租赁和社会零散房源由短租变长租在南京地区率先推出存房业务挖掘社会闲置房源通过专业化经营增加市场房源供给为百姓提供安全的资产增值渠道建信住房江苏公司深度参与住房租赁每一个环节并在交易过程中为参与方提供住房租赁相关综合服务既撮合交易也是交易参与方积极推进江苏地区集中式租赁项目建设向社会提供高品质的建融家园品牌长租房源目前建融家园在省内南京常州等10个城市实现挂牌 在揭牌仪式上建信住房江苏公司还举行了首个运营项目建融家园8226南京管家桥店开业仪式据悉该项目是全国建行系统内首个通过闲置资产改造为长租公寓的项目位于南京新街口核心商圈由建行江苏省分行出资改造建信住房江苏公司主导规划设计建设并进行市场化运作拥有88间高品质公寓配套海尔品牌成套家电并融入建行金融科技元素力求打造品质优体验优性价比优的住房租赁新品牌 建信住房江苏公司负责人表示未来建信住房江苏公司将在省市各级政府部门的关心指导下继续积极落实租购并举住房制度要求通过建融家园品牌和住房租赁平台整合社会资源服务政府监管需要加强与住房租赁企业的合作不断优化完善线上租房交易体验提升线下实体店运营品质并以首个项目开业为起点积极参与各类住房租赁资产运作和管理协同建设银行以全面优质综合化的服务参与住房租赁新生态建设助力江苏住房租赁市场开启新时代的篇章胡德惠 李祥 朱晓彤 本文来自新华网

2019/03/20

在中国是个新鲜事物但在美国并不是个新鲜事移民从踏上美国国土的那天起就会面对各种税赋房地产税也不例外但美国人民对于海外房产税不但不恐慌反而还很欢迎可能真的如某些专家所言房地产税不落地才更可怕作为万税之国的美国房地产税是一个非常重要的税种今天我们谈谈美国的房地产税或许能带来一些参考美国的房地产税属于地方税种是地方政府的主要收入来源之一美国各种税收用途都很明确房地产税主要用于地方的学校公共设施和警察服务房地产税不是单纯的如何缴税的问题税率也不是一刀切学区越好房地产税越高美国的房地产税体现了学区的好坏基本原则是学区越好房地产税越高做父母的为了孩子的前途往往会选择好学区买房这里体现了一个原则好学区房地产税高往往房子也贵学生的父母大多为高知家庭在公司都是高级白领或称金领属于美国中上层的中产阶级收入高买的起好房子好学区因为房地产税高所在的区域地方税比如城市税郡县税等就低甚至是0有的区域为了提高学校的质量故意抬高房地产税这样收入低的家庭就会买不起房子或者被迫搬走留下来的都是经济良好家庭学生质量好家长重视教育学校有钱建设买的起先进设备自然就可以越办越好在美国中小学老师的工资是公开的而且由政府提议民众选举决定没有一个学校可以乱涨工资校长等高级管理人员的收支严格受民众监控他们每年的纳税需要公布于众房地产税越高的地区较少工资越高自然教育水平也越高就越能吸引收入高的家庭入住形成一个良性循环笔者女儿的中学老师工资比一个中型制造业的财务总监都高各个地方的房地产税并不是单一由政府决定的地方政府提出房地产税征收方案提议要经过所征收地区的居民联合投票通过之后才可以生效美国经常出现某个地区的议员要求修改房地产税当地居民第一考虑就是是否会影响学校的质量如果是居民不会为了节省一点税钱就同意降低房地产税相反同意提高房地产税的案例远远大于同意降低的案例伴随着房地产税的提高城市税或者郡县税往往会降低如果房地产税高学校好不仅子女教育好房子还好卖居民个人收益大如果城市税降低了政府经营是否受到影响那是市长或者郡长的事他需要想办法引进企业来增加企业纳税所以美国的居民是很会算账的移民一定要注意如果你是绿卡持有者你一样拥有参与地方房地产税率决定的投票权这个和你每天的生活息息相关一定不要忽略此项权力房地产税高的地方警察服务特别好房地产税高的区域每天警察都会开着车巡逻如果你全家要出远门大可放心的把钥匙交给警察署警察会每天定点到你家看一下有无状况如果赶上暴雨多的天气警察会每天去家里巡视一遍可以有效的预防房屋积水问题美国的别墅都有地下室很多地下室都有通道直接通地面并且都有多个窗口开在地平线上如果连续暴雨没有人处理地下室容易积水笔者因为工作关系需要经常呆在中国有段时间家人也在中国我们就把家里的钥匙交给了当地警察暑他们在去我家日常巡逻的时候发现笔者家里闹老鼠就电话我们征得我们同意请来了灭鼠公司等到我们回去的时候家里干干净净的房地产税高的地方城市建设特别好一般来说美国房地产税越高的地方城市建设会越好这一点主要体现在几个方面1高速公路的建设行驶在高速公路上如果路边有阻挡板或墙用于隔离噪音肯定那一边的区域房地产税高有钱修建公共设施2公共停车场的建设地方多停车位大价格低或者免费3排水系统更新快4公共公园多美国公共公园必须免费5是否允许建设新高架或者机场等公共设施有优先发言权笔者所在城市富裕结果机场就建到城市外围了有一点和中国不同美国的公交系统和房地产税不成正比往往是越穷的地方公交系统越发达富人区都严禁建设公交系统新移民记得参加公共设施建设选举这关系到你的房产增值和日常生活的舒适度有绿卡就可以参加选举有的城市只要在那里居住就有选举权只有联邦政府相关的选举必须是公民才可以参加笔者家庭就很认真对待公共设施建设之前县里面的图书馆扩建我们积极参与投票最后同意票获胜图书馆扩建带动了教育水平更上一层楼房价也跟着上涨房地产税可以抵扣个人所得税按照美国统计局的数据美国平均每年征收140亿美金的房地产税每个家庭每年平均房地产税支出为2197美金不要被数字表面吓到140亿美金包括个人缴纳和商业缴纳大部分来源于商业缴纳而且房地产税可以用于抵扣所得税收入美国的个人所得税征收原则是鼓励消费有很多免税项目房地产税和买房贷款需要支付的每月利息都可以用来抵扣个人所得税因此美国人基本上都是一工作就买房子只要付得起首付在美国租房不用支付房地产税房东早就把这部分钱包含在租金里面了作为房客租金不能抵扣个人所得税作为房东房地产税可以冲抵房租收入少缴税房地产税高的地方房子反而好卖美国人的观念不同房地产税高的地区房子反而好卖因为必然和两件事挂钩好学区和低城市税率没有一个中介向你推荐房子的时候会拿房地产税低作为一个卖点综上海外房产税税确实关系到每一个人的切身利益但也没必要过度恐慌只要取之于民用之于民最终都是造福社会的好事

2019/03/19

浙江省政府近日决定全面停止新增围填海项目审批确保海洋生态环境持续向好根据近日印发的《浙江省贯彻落实国家海洋督察围填海专项督察意见整改方案》浙江将严管严控新增围填海除国家重大战略项目涉及围填海的按程序报批外全面停止新增围填海项目审批加强滨海湿地保护同时浙江将全面开展围填海现状调查按照生态优先节约集约分类施策积极稳妥的原则确定围填海历史遗留问题清单制定处理方案严格限制围填海用于房地产开发低水平重复建设旅游休闲娱乐项目和污染海洋生态环境的项目浙江省政府表示将根据国家海洋督察反馈意见对四大类86项具体问题逐一建档立案明确目标倒排进度落实责任限时销号确保按照时间节点取得实质性成效浙江省政府明确到2020年确保全省大陆自然岸线保有率不低于35海岛自然岸线保有率不低于78海岸线整治修复长度不低于300公里海洋生态红线区面积不少于14084平方公里海洋保护区面积不少于5000平方公里

2019/03/19

2018年商品房销售面积171654万平方米比2017年增长13增速比1-11月份回落01个百分点比2017年回落64个百分点其中住宅销售面积增长22办公楼销售面积下降83商业营业用房销售面积下降682012-2018年全国商品房销售面积统计 资料来源国家统计局智研咨询整理 根据智研咨询发布的《2019-2025年中国房地产服务行业市场发展态势及发展趋势研究报告》数据显示商品房销售额149973亿元增长122比1-11月份提高01个百分点比2017年回落15个百分点其中住宅销售额增长147办公楼销售额下降26商业营业用房销售额增长072012-2018年全国商品房销售额统计 资料来源国家统计局智研咨询整理 我国商品房销售规模的持续增长以及销售金额的上升促使我国多地区房价过度偏离当地居民生活消费水平为保障国内房地产市场长期健康的发展2019 年两会期间房地产税再度引起热议作为一种国际通行的税种房地产税有哪些国际共性的制度安排典型经济体如何征收有哪些减免措施房地产税改革涉及面广影响深远待论证的问题较多深入研究典型经济体房地产税的征收范围征收方式税率涉及减免政策等以期对我国建立完善房地产税制度有所借鉴 以虚拟租金为征税基础的经济体有新加坡和中国香港 1新加坡 保有环节征收财产税新加坡自殖民时期就开始对房屋和土地征收财产税征收范围包括组屋私人住宅EC公寓和所有土地其中房屋税基为虚拟租金按可比物业出租一年的市场租金去除家居装修折旧及维护费用土地按市值5征收自住型住宅8000新元以内免征超过部分在4-16之间累计递进非自住型住宅适用五级累进税率3万新元以内103万以上12-20新加坡住房税收体系的三大税种 资料来源新加坡税务局IRAS智研咨询整理 财产税按年值征收征收范围包括房屋土地及公寓等不论是组屋EC公寓还是私人住宅不管其处于自住租赁还是闲置状态均需缴纳财产税税基为虚拟租金建筑物按可比物业出租一年的市场租金除去家居装修折旧及维护费用等处于自住租赁或空置状态的房屋年值确定方法一致土地按地块市值的5征收且空地与在建项目年值相同 超额累进制税率并对自住房屋实施低税率自住型住宅包括房屋所有者居住的公寓组屋及其他住宅由于新加坡政府鼓励居民住房自有自住型住宅的税率较低目前税率按照年值七级累进起征点为8000新元最高税率为16新加坡自住型住宅适用七级累进税率年值新元 税率 房地产应纳税额 8000以内含 0 0 8000-55000 4 1880 55000-70000 6 1880900 70000-85000 8 27801200 85000-100000 10 39801500 100000-115000 12 54801800 115000-130000 14 72802100 超过130000 16 9380 资料来源新加坡税务局IRAS智研咨询整理 对于拥有多套房屋的家庭只有一套住宅可享受自住型住宅的低税率优惠其余适用非自住型住宅的税率而非自住型住宅一般是指出租或空置的组屋公寓及其他物业适用五级累进税率无免征额最高税率为20此外对于其他类型的房屋如俱乐部牧屋幼儿园等一律适用10的税率新加坡非自住型住宅适用五级累进税率年值新元 税率 房地产应纳税额 30000以内含 10 3000 30000-45000 12 30001800 45000-60000 14 48002100 60000-75000 16 69002400 75000-90000 18 93002700 超过90000 20 12000 资料来源新加坡税务局IRAS智研咨询整理 2香港 保有环节征收差饷和土地租金差饷自1848年开始征收面向所有租赁持有或占用物业者征收税基为截止到指定估价日期时按可比物业出租的租金税率5土地租金自1841年开始征收由土地契约业主缴纳分地租与地税两种其中地租税基为应课差饷租值地税税基是续期当日物业差饷租值二者税率均为3自1984年以前拥有土地的部分香港原著居民免征土地租金税收收入用于市政服务开支香港房地产税征收税种 资料来源香港政府官网智研咨询整理 香港差饷税土地房屋拥有者缴纳税率5 差饷面向所有租赁持有或占用物业者征收差饷税是历史最久覆盖最广占比最高的税种也是房屋持有环节主要税种如果土地与楼宇归属同一业主合并征收差饷如果属于不同业主则分别征税对于出租物业如果租约无规定差饷由业主缴交则由物业使用人缴交对于政府物业领事馆军事用地坟场及火葬场以及若干新界乡村式屋宇则免征差饷 差饷税基为应课差饷租值税率5应课差饷租值指截止到某一指定估价日期时假设在市场上按年出租可得的年租估值及征收由香港差饷物业估价署负责政府常年宽减差饷但额度不高如2018年4月至2019年3月规定每个应缴差饷物业的宽减额为每季2500港元如物业该季度应缴差饷额不超过2500港元将宽免该季度差饷但香港房屋月租金普遍在4000港元以上差饷宽减力度有限 土地租金土地契约业主缴纳税率3 土地契约业主每年需缴纳土地租金1841年英国开始批租土地后要求承购者除缴纳土地出让金还须每年缴纳地租随着土地陆续到期港英政府规定土地续用阶段涉及的费用以年租形式缴纳所有被占用或空置的物业都需缴纳土地年租1997年香港回归以后土地年租制度基本保留 土地年租分地租与地税两种主要区别在于纳税主体不同1地租即ldquo实际年租制rdquo征税主体为香港差饷物业估价署纳税主体是适用于新界和新九龙界限街以北的物业或是在1985年5月27日《中英联合声明》生效日或以后获批或获续期土地契约的港岛和九龙物业的土地契约业主地租纳税税基为应课差饷租值税率为32地税即ldquo名义年租制rdquo征税主体为香港地政总署纳税主体是在1985年5月27日以前获批土地契约的港岛和九龙物业或是业主为新界原有乡村原居村民或合资格的祖或堂的土地契约业主地税纳税税基是续期当日物业差饷租值税率为3 香港部分原住居民可免缴土地年租香港原居村民或其父系合法继承人或祖堂如果从1984年6月30日以前起一直拥有旧批地段乡村屋地小型屋宇或其他乡郊土地或于该日期后获批小型屋宇或迁置屋宇可免交新地租香港地租与地税的区别类别 征税主体 纳税主体 税基 地租实际年租制 香港差饷物业估价署 新界和新九龙界限街以北的物业或是在1985年5月27日或以后获批或获续期土地契约的港岛和九龙物业的土地契约业主 应课差饷租值每年重新评估 地税名义年租制 香港地政总署 1985年5月27日以前获批土地契约的港岛和九龙物业或是业主为新界原有乡村原居村民或合资格的祖或堂的土地契约业主 续期当日物业差饷租值收回土地前保持不变 资料来源香港政府官网智研咨询整理 以评估价值为征税基础的经济体有美国日本德国和英国区别在于美国评估价值与市场价值接近日本评估价值小于市场价值德国和英国评估标准较早评估价值远小于市场价值 1美国 保有环节征收房地产税房地产税起源于殖民时期为州和地方政府税种征收范围包括土地和房屋通常由郡政府统一征收然后划转到相应的政府部门房地产税评估价值times评估率times名义税率其中评估价值参考市场价值有些州并不对评估价值进行全额征收而是设置评估率用以调节不同类型房产的实际税率政府以支定收确定税率2018年各州房地产税实际税率介于027-24房地产税主要用于当地的教育医疗卫生公共安全道路交通等公共服务 2日本 保有环节征收固定资产税和都市计划税日本市町村政府每年向土地和房产所有者征收固定资产税和都市计划税固定资产税始于1950年都市计划税创立于1940年1950年废止1956年再次重新征收固定资产税的税基为房屋或土地评估价值每3年评估一次基准税率统一为14设置ldquo负担率rdquo调节机制避免地价大幅波动带来额外的税收压力都市计划税的税基与固定资产税相同税率在02-03之间税收收入用于地方基础设施建设和修缮 3德国 保有环节仅征收土地税没有房产税土地税是州政府和地方政府依据《土地税法》对土地所有者征税收入归地方政府所有土地税税基times基准税率times稽征率其中税基由土地登记处和公证处等相关部门根据政府估值标准产权登记价值等综合确定基准税率由联邦政府规定西德031-06东德05-1稽征率由各市政府自行确定最低只有15最高达1142住宅用地稽征率较高如柏林是81税收收入用于地方市政服务开支 使用环节有二套住房税二套住房税以居民登记使用而非持有的第二套及以上住房为征税基础税基通常为房屋所在区域平均租金税率由当地政府依据本地消费标准制定多数城镇税率在5-20之间 4英国 保有环节仅征收市政税没有土地税市政税为地方税种自1993年开始征收由实际使用住房的居民缴纳英格兰苏格兰与北爱尔兰将每个住宅在1991年4月1日的房屋价值分为八个等级威尔士按照2003年的房屋价值分为九个等级各级住宅的纳税额由各地方政府根据当年财政预算支出缺口决定2017年市政税约占房价的03-12市政税计算按照一个房屋有两名成年人为标准若只有一名成年人则税额减少25若均为未成年人则减少50若均为全日制学生则可免缴残疾人也可享受减免优惠此外居民带家具的第二套房或度假用房可获最高50减免但对于空置两年及以上的房屋可加征最高50的额外市政税市政税主要用于地方市政支出 房地产税是典型经济体地方财政收入的重要来源新加坡2017年财产税额为439亿新元占税收总额的67占财政预算总收入的47美国学区政府96的收入郡政府45的收入和市政府40的收入均来自于房地产税日本2016年仅固定资产税土地与房屋部分和都市计划税合计84万亿日元占市町村政府税收收入的40占地方政府税收的22德国2017年土地税收140亿欧元占财政收入比重098占乡镇税收收入比重145英格兰2016年市政税合计征收261亿英镑占地方政府本级财政收入的43占地方政府全部财政收入的16 多数经济体的房地产税以评估价值来征收普遍设置调节机制地方政府自行调节居民实际税负不高美国房地产评估价值和市场价值接近设置评估率来调节实际税率2018年各州的房地产税实际税率在027-24之间日本房地产价值每3年评估一次评估价值一般低于市场价值基准税率统一为14设置负担率来调节实际税率德国土地评估标准较早西德为1965年东德为1935年基准税率由联邦政府统一制定但设置稽征率来调节实际税率各地方政府自行确定由于评估标准较早民实际税负水平不高英国房产评估采用1991年市场价值威尔士采取2003年税率分为8个等级地区政府自行调整基准税率来调节实际利率水平 居民自住房有税收优惠新加坡采取超额累进制税率与非自住房税率不同自住房税率更低税基为可比物业年租金起征点为8000新元美国居民为自住房缴纳的州和地方房地产税可在计征联邦个人所得税时从应税收入中扣除租赁房商业营用房境外房产等不扣除德国首套自住房不收房产税只有在使用第二套及以上住房时缴纳二套住房税本文采编CY245中国产业信息网微信公众号中国产业信息网微信服务号

2019/03/18

 地方政府债券的发行门槛进一步降低3月18日浙江省财政厅召开浙江省政府债券柜台发行工作推介会宣布3月22日浙江将通过商业银行柜台市场面向广大个人和中小投资者发行一批棚改专项债券发行面值不超过11亿元主要用于浙江省共5个棚户区改造项目其中嘉兴市2个温州市2个和金华市1个债券起息日为3月28日上市日为4月1日每年3月28日节假日顺延下同支付利息2024年3月28日偿还本金并支付最后一次利息期限5年浙江也是全国首批通过商业银行柜台市场发行地方政府债券的六个试点省市之一以往地方政府债券一般通过全国银行间债券市场证券交易所债券市场发行以银行间市场为主投资主体主要是银行券商基金公司等机构投资者通称批发市场相比之下本次浙江省政府债券柜台发行对于个人投资者而言投资门槛非常低在名下金融资产年收入证券投资经验等条件上均没有要求和限制此外投资起点也很低起购金额仅为100元最小递增单位也是100元面值投资者认购债券数量为100元面值的整数倍也就是说花100元你就可以投资房地产了这是一个新的尝试财税专家中山大学岭南学院经济系教授林江对第一财经记者分析地方政府债券由只面向机构投资者转为面向个人和中小投资者是一举两得一方面当前地方政府都在积极扩大有效投资其中基建投资十分关键发行政府柜台债券有利于缓解地方基建投资融资难题另一方面也有利于拓展民间资金的投资渠道去年11月为丰富全国银行间债券市场柜台业务品种满足居民投资需求促进多层次债券市场建设中国人民银行财政部银保监会联合发布《关于在全国银行间债券市场开展地方政府债券柜台业务的通知》《通知》发布后地方政府债券成为继记账式国债政策性银行债券和国家开发银行债券后又一类可开展银行间债券市场柜台业务的品种为中小投资者提供了更多投资选择有利于提高居民财产性收入财政部今年2月印发的《关于通过商业银行柜台市场发行地方政府债券工作的通知》指出地方政府应当通过商业银行柜台市场重点发行专项债券更好发挥专项债券对稳投资扩内需补短板的作用增强投资者对本地经济社会发展的参与度和获得感林江说从认购人来讲对本地经济社会项目相对比较熟悉对这些债券用在什么地方用在什么基建项目更为了解如果他认为这个项目不错可以做那么他们就会去认购林江说这样一来地方政府在上马基建项目上也会更加注重效益更有针对性因此发行政府柜台债券对地方有效投资也会起到正向反馈作用

2019/03/17

观点地产网讯3月15日国务院新闻办公室举行解读《政府工作报告》修订情况吹风会会上《政府工作报告》起草组的成员国务院研究室副主任郭玮解读了《报告》的修订情况并答记者问据观点地产新媒体获悉关于房地产税的问题郭玮强调关于房地产税立法中央经济工作会议也提到了这个问题现在已经列入人大立法规划郭玮表示在这个推进过程中要做大量的研究包括对过去一些地方搞的房地产税相关的试点进行认真分析和总结这方面有大量的非常艰巨的任务要去做郭玮提及从国务院这方面来讲就是要做好前期工作为立法的推进做好最基础的准备当然要进行大量的调研要认真分析当前的形势要制定不同的方案广泛征求各方面意见我想这可能是一个比较复杂也是一个比较艰巨的任务确实需要大量的工作有关部门已经在有条不紊地推进郭玮表示

2019/03/16

 最近网上出现了一篇热文《4月1日起独生子女将无法继承父母房产》一时间大家都在热传文章称这名女子虽然是独生子女却无法100继承已经故去父母的房子真是如此吗辟谣特殊案例≠新政策文章中说的是两年前就被广泛讨论的特殊案例分析依据的是1985年就已施行的法律法规根本不存在4月1日起的新政策特殊案例小丽是父母的独生女儿父亲十年前去世母亲今年刚过世父母亲生前留下一套127平方米的房子父母都过世后小丽想要把房屋过户到自己名下咨询律师才发现按照法律规定父亲过世时奶奶仍在世她有权继承儿子的部分遗产奶奶过世后由大伯的儿子二伯夫妻姑姑夫妻等继承这导致了小丽无法全额继承父母的房产但这跟独生子女无法继承父母房产完全不是一回事按照我国《继承法》的规定配偶子女父母同为第一顺序的法定继承人因此独生子女本就不是父母财产的唯一继承人所以说父母去世房子不一定属于独生子女那么如果父母想要把房产全部留给子女该怎么做其实父母在世时可以通过立遗嘱指定由儿女一人继承他们的房产父母还可以办理赠予公证将房产赠予给儿女其实立一份遗嘱就可以避免不少麻烦过去很多老年人的传统观念认为立遗嘱是触霉头但随着观念转变和突发情况多变在立遗嘱者中已经出现了很多年轻人的身影专家建议四类人尽早立遗嘱自认为职业风险比较高的人财产较多的人家庭关系比较复杂的人比如再婚者有非婚生子女者等老年人因为遗嘱必须在意识清楚精神状况良好的情况下才能订立有的老人忌讳谈死亡等到重病在床意识不清时已不能立遗嘱了这样立遗嘱才有效公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写签名注明年月日代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证由其中一人代书注明年月日并由代书人其他见证人和遗嘱人签名以录音形式立的遗嘱应当有两个以上见证人在场见证口头遗嘱是遗嘱人在危急情况下的选择应当有两个以上见证人在场见证危急情况解除后遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的之前所立的口头遗嘱无效谁不能当见证人根据法律规定无行为能力人限制行为能力人继承人受遗赠人与继承人受遗赠人有利害关系的这几种人不能担任遗嘱见证人多份遗嘱怎么办如果一个人所立的遗嘱有数份其中有一份为公证遗嘱就应按照公证遗嘱来执行遗产的继承没有公证遗嘱所立数份遗嘱中内容又相抵触的以时间在最后的遗嘱为准来源济南都市频道江苏新闻FM93交通之声IDhifm93

2019/03/15

新京报快讯记者 邓琦北京市住建委15日消息近期市住建委执法部门联合海淀房管局丰台房管局严厉打击炒作学区房以及违法群租违规租赁等扰乱市场秩序侵害群众利益的违法违规行为16家房地产经纪机构存在发布违规房源信息的问题被查处该16家房地产经纪机构违反了《房地产经纪管理办法》的规定执法部门已立案查处并要求主流互联网平台下架其发布的全部房源信息市住建委介绍市区联动执法深度打击互联网上房源信息发布乱象将成为下一阶段的常规工作模式新京报记者 邓琦编辑 陈径舟 校对 刘军

2019/03/14

 本报讯 近日山东省住房和城乡建设厅发布《关于开展房地产中介市场专项整治的通知》决定从3月起在全省范围内开展为期半年的房地产中介市场专项整治活动对于发布虚假房源信息签订阴阳合同等六种行为进行严厉打击对查实违法违规行为的经纪机构和从业人员要加大查处力度责令限期改正并记入信用记录对拒不整改或情节严重的取消其网上签约权限并依法作出行政处罚对严重侵害公众权益扰乱市场秩序的要依法清出市场六种违法违规行为包括发布虚假房源信息招揽业务诱骗误导消费者或者未经委托人书面同意擅自发布房源信息为不符合交易条件的房屋提供经纪服务或者对购房人隐瞒抵押查封等限制房屋交易的信息强制提供代办服务担保服务或者以捆绑服务方式乱收费非法侵占或者挪用客户房屋交易资金为客户就同一房屋签订不同交易价款的阴阳合同提供便利非法规避房屋交易税费未在经营场所醒目位置标明房地产中介服务项目服务内容收费标准等山东省要求组织辖区内房地产中介机构对照专项整治重点进行自查自纠同时按照双随机一公开原则对辖区内房地产中介机构进行抽查力争三个月内全覆盖专项整治中住建部门联合市场监管发改税务金融等部门对检查中发现的房地产中介机构发布虚假广告违反价格法规非法规避纳税违规金融服务等违法违规行为实施联动查处举报电话传真0531-87087085邮箱zjtfccshandongcn

2019/03/13

房产税是以房屋为征税对象按房屋的计税余值或租金收入为计税依据向产权所有人征收的一种财产税很多人认为房地产税是楼市调控的一个大招对于房地产税有人怕有人爱怕的是它会增加房产持有者的纳税负担爱的是觉得它能有效控制房价谁会受到一万点伤害1在中心城市囤积了大量住宅的人从目前民意来看在中心城市实施累进制惩罚性的房产税是很有可能的对于拥有100套住宅的人来说即便第一套免征从第五套开始累进税率他的压力也会非常大到时候会出现集中抛盘对中心城市短期房价构成影响这可能意味着囤积大量房子的人财富将显著缩水2盲目购买了旅游物业养老地产的人如果不是顶级旅游区不是配套好位置佳的房子旅游地产只能等着免征房地产税如果不能免征则其持有成本大增加上利用率不高这类房子将成为鸡肋3盲目购买了三四线城市郊区新区住宅的人绝大多数三四五线城市人口增长乏力各地围绕着高铁站建设的高铁新城很多都非常荒凉如果你盲目在这些地区购买了住宅未来开征房地产税后也会非常惨4加杠杆超承受能力买多套房的白领如果房地产税的开征会让房价进入一个平稳期房子很难套现这些人死扛现金流压力的期限就会加长生活会变得比较痛苦5在三四线城市囤积了大量住宅的人相对而言这种人更惨即便在三四线城市不实施累进制惩罚性的房地产税他们持有房产的成本将大增但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力很多家庭都拥有多套房所以很难通过出租转嫁房地产税而卖房子很有可能找不到接盘侠6手中有多套房负债率非常高的炒房者房地产税如果出台这个消息就足以对这类人产生巨大的压力因为消息公布后会加剧市场的僵持目前仍然拿了很多房子承担巨大债务的炒房者将会非常困难他们只能选择斩仓否则房子可能断供被银行申请查封拍卖到那时套现价格会更低

2019/03/13

2018年1-12月随着土地市场成交走弱房地产开发投资增速进入小幅回落通道已连续回落4个月国家统计局发布的数据显示2018年1-12月全国完成房地产开发投资120264亿元同比增长95 2011-2018年中国房地产开发投资额统计 数据来源国家统计局智研咨询整理 从区域分布上来看2018年1-12月东部地区完成房地产开发投资643552亿元同比增长109增幅虽同比提高37个百分点中部地区完成投资251802亿元同比增长54增幅同比回落62个百分点西部地区完成投资260086亿元同比增长89增幅同比提高54个百分点2011-2018年中国东部地区完成房地产开发投资及增速 数据来源国家统计局智研咨询整理2011-2018年中国中部地区完成房地产开发投资及增速 数据来源国家统计局智研咨询整理2011-2018年中国西部地区完成房地产开发投资及增速 数据来源国家统计局智研咨询整理 从供应结构来看2018年1-12月在房地产开发投资中商品住宅完成投资851922亿元同比增长134增幅虽同比提高40个百分点办公楼投资59963亿元同比下降113商业营业用房投资141771亿元同比下降94降幅同比回落82个百分点其他投资148978亿元同比增长216增幅虽同比提高151个百分点2011-2018年中国商品住宅开发完成投资统计 数据来源国家统计局智研咨询整理2011-2018年中国办公楼开发投资额及增速 数据来源国家统计局智研咨询整理2011-2018年中国商业营业用房开发投资额及增速 数据来源国家统计局智研咨询整理2011-2018年中国其他房地产开发投资额及增速 数据来源国家统计局智研咨询整理 2018年1-12月在房地产开发投资中90平方米以下住房开发投资完成205391亿元同比下降82别墅高档公寓开发投资完成44190亿元同比增长1012011-2018年中国90平方米以下住房开发投资额及增速 数据来源国家统计局智研咨询整理2011-2018年中国别墅高档公寓开发投资额及增速 数据来源国家统计局智研咨询整理 相关报告智研咨询发布的《2019-2025年中国房地产行业市场现状分析及投资前景预测报告》本文采编CY303中国产业信息网微信公众号中国产业信息网微信服务号

2019/03/12

参考消息网3月12日报道 日媒称日本房地产交易开始笼罩阴影预计2018年度的交易额时隔三年转为减少这很大程度上是因为在上一年度之前曾持积极态度的海外投资者的交易减少以办公楼为中心房地产行情保持坚挺但在新增供给较少的背景下价格居高不下投资者已经意识到楼市过热由于流入日本市场的海外资金减少房地产价格有可能出现暂歇迹象据《日本经济新闻》网站3月11日报道日本瑞穗信托银行旗下的都市未来综合研究所数据显示2018年4月至2019年2月日本国内房地产交易额为32568万亿日元100日元约合603元人民币比2017年度49721万亿日元减少30以上2018年12月以后交易额持续低于上一年同期按年度计算交易额时隔三年减少的可能性很大报道称海外投资者交易明显减少2017年度超过1万亿日元的外资法人房地产卖出额和买入额在2018年度均出现锐减企业作为整合的一环而出售房地产的行动告一段落新增项目供给减少报道认为另一方面以房地产投资信托基金等为中心日本国内投资者的投资意愿强烈但因房地产价格居高不下成为投资对象的项目正在减少

2019/03/12

1销售楼市软着陆一二线优于三四线 一二线缓慢企稳核心城市受推盘增加基数回落影响自 2018 年 9 月来单月销售降幅持续收窄12 月单月同比增长45带动全年销售面积同比增长 04较 2017 年提升 24 个百分点 三四线渐显疲态三四线城市随着棚改政策弱化供应增加需求透支等因素逐步显现 2018H2楼市逐步呈现疲态 2018 年 9 月以来单月销售面积持续为负且降幅有扩大趋势各线城市销售面积累计增速走势 数据来源公开资料整理 相关报告智研咨询发布的《2019-2025年中国地产行业市场调查及发展趋势研究报告》核心城市销售企稳三四线销售下滑 数据来源公开资料整理 从销售均价来看 2018 年全国销售均价 8737 元平较 2017 年上升 107其中 40 城三四线均价分别为 12715 元平 6560 元平同比分别增长113和 106历年各城市销售均价走势 数据来源公开资料整理 限签及限价政策微调叠加高价盘入市增加 推升核心城市均价认为一二线城市均价提升主要原因1由于资金环境偏紧且政策未松 2018 年房企推盘积极性上升 中高端盘入市增加带动高价盘成交占比提升2下半年部分城市限价及限签政策微调从核心城市单月销售均价走势来看部分城市限价及限签政策调整的下半年成交均价更高 楼市降温带动下半年三四线均价回落三四线城市尽管 2018 年销售均价上涨达 106但从单月销售均价走势来看上涨主要在上半年 在下半年尤其四季度 随着楼市降温三四线单月成交均价已呈现回落2018年各城市单月销售均价走势 数据来源公开资料整理 2新开工补库存叠加三四线抢开工2019年前高后低 2018 年全国实现新开工 209 亿平同比增长 172 持续三年攀升 其中 40 城与三四线同比增长103和 214 三四线新开工占比较 2017 年提升 24 个百分点至 641 从 2018 年各类城市商品房新开工与销售比来看均明显大于 1意味着行业步入到补库存阶段各类城市历年新开工增速走势 数据来源公开资料整理各类城市商品房新开工与销售比 数据来源公开资料整理 展望 2019 年 随着去化率下行及库存累积预计新开工增速将逐步回落但考虑三四线楼市逐步走弱当前为三四线房企去库存窗口期我们认为只要项目销售回收的现金流能覆盖预售前施工投入三四线短期新开工仍会保持积极 为全国开工提供支撑 2018 年 12 月三四线单月新开工增速达255已连续四个月回升回顾楼市降温的 2012 年三四线新开工降幅-66亦小于全国-73各项城市 2018 年单月新开工增速走势 数据来源公开资料整理 从历史来看住宅销售与新开工同步性明显随着 2019 年住宅销售回落住宅新开工增速将承压我们用ldquo历年累计住宅竣工-累计销售当前施工-当前竣工rdquo来衡量住宅库存相比传统的ldquo历年累计开工减去累计销售rdquo该指标剔除停工的死库存历年停工在当年不复工不计入当年施工按当前销售水平全国住宅库存仅 030 年处于近年最低水平 认为即使 2019 年销售回落但考虑当前住宅绝对库存处于底部住宅新开工表现将优于销售为全国商品房开工提供一定支撑整体来看预计 2019 年商品房新开工增速前高后低全年同比微降目前住宅开工未售库存处近年较低水平 数据来源公开资料整理 3土地整体趋于降温布局回归一二线 2018 年下半年以来楼市降温而地价未明显调整背景下叠加资金面紧张房企逐步放缓拿地节奏土地溢价率大幅回落流拍率持续上升2018 年 12 月百城土地溢价率降至 75 2018Q4 土地流拍率上升至 182018H2百城土地流拍率逐步上升 数据来源公开资料整理 从全国数据来看 2018 年全国土地购置面积 29 亿平同比增长 142 从土地成交结构来看核心城市地价回落叠加三四线楼市降温预期 房企拿地逐步回归一二线 2018 年 40 城土地购置面积同比增 73较 2017 年上升 49 个百分点 从单月增速来看除 12 月外自 2018 年 9 月以来全国单月土地购置面积增速持续回落各线城市历年土地购置面积增速 数据来源公开资料整理2018 年单月土地购置面积增速走势 数据来源公开资料整理 从各家房企来看2018 年十家主流房企拿地与销售面积比为 139较 2017 年下降 46 个百分点考虑 2019 年房企依旧面临市场下行资金偏紧的大环境预计拿地投资仍将相对谨慎2018 年代表房企拿地销售比明显放缓 数据来源公开资料整理 尽管短期三四线楼市存在调整压力房企拿地亦逐步回归一二线但中长期来看 一线城市土地稀缺未来潜在供应相对有限加上三四线贡献全国销售面积的 60以上从规模维持及扩张考虑二线及强三线仍将是中长期主流房企布局争夺的主战场三四线贡献全国销售及拿地的 60以上 数据来源公开资料整理 4竣工紧资金致节奏放缓2019 年有望回升 由于房企从资金最大化利用角度放缓预售到竣工的施工节奏 2018 年全国竣工同比下降 78且绝对量跌破过去五年 10 亿平米的平台 其中 40 城和三四线竣工分别下降 85和 742017-2018年竣工持续负增长 数据来源公开资料整理2018年单月竣工增速走势图 数据来源公开资料整理 展望2019年认为房企不可能无限制延缓竣工期限考虑到 2017 2018 年竣工已连续两年负增长而 2014-2018 年累计销售期房 577 亿平米远大于同期竣工509 亿平且 2015-2018年期房销售明显回升 因此无论从建设周期还是交房周期看未来竣工增速有望回升值得注意的是若 2019 年行业资金面超预期恶化不排除部分中小房企停工及三四线楼盘烂尾风险从而导致竣工低于预期2016-2018年期房销售明显增长 数据来源公开资料整理 5投资高位回落2019年同比微增 分城市来看2018 年 40 城及三四线投资同比分别增长 54和 146认为三四线投资高增长主要因1三四线新开工积极带动 2018 年施工面积增长 6622017-2018 年房企拿地下沉为土地购置费提供支撑 考虑 2018 年下半年开始房企拿地逐步回归一二线预计2019年三四线与核心城市房地产投资增速差将趋于收敛各类城市历年投资增速走势 数据来源公开资料整理各类城市单月投资增速走势 数据来源公开资料整理 整体来看由于新开工绝对值超过竣工施工面积仍将保持一定增速 但楼市下行及资金偏紧仍将影响房企施工意愿预计施工强度微幅下滑土地购置费受拿地下滑及高基数影响将同比下降在施工强度降 1新开工降 2土地购置费降 10的中性假设下预计 2019 年地产投资同比增长2历年施工面积增速持续保持增长数据来源公开资料整理本文采编CY329中国产业信息网微信公众号中国产业信息网微信服务号

2019/03/11

 全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图周六9日在记者会上表示房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草目前相关部门正在完善法律草案重要问题的论证等方面的工作待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议他并指财经委将督促有关部门抓紧增值税法消费税法关税法城市维护建设税法契税法印花税法税收徵收管理法修改等法律草案的起草做好法律草案的初步审议确保按时完成落实税收法定原则的立法任务

2019/03/10

记者从住房和城乡建设部了解到近年来农村危房改造工作取得了实质性进展截至2019年3月超过600万建档立卡贫困户完成了危房改造住房和城乡建设部日前会同国务院扶贫办召开全国农村危房改造脱贫攻坚工作电视电话会议住房和城乡建设部副部长倪虹国务院扶贫办副主任欧青平出席会议并发表讲话会议指出各级部门要把住房安全放在工作首位确保改造一户安全一户改造一栋安全一栋在危房改造工作的具体落实阶段各部门要加强协同配合明确责任如期为贫困户提供有安全保障的住房会议肯定了各地部门和广大基层工作人员的工作勉励相关职能部门进一步加大工作力度因地制宜解决农户居住安全问题为2020年农村人口实现全面脱贫打下良好基础

2019/03/09

今日上午十三届全国人大二次会议新闻中心举行记者会全国人大农业与农村委员会主任委员陈锡文全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图全国人大常委会法制工作委员会副主任刘俊臣全国人大常委会法制工作委员会副主任许安标全国人大环境与资源保护委员会委员程立峰就人大立法工作相关问题回答中外记者提问针对记者有关落实税收法定原则与制定房地产税法的问题乌日图回应称落实税收法定原则是党中央部署的一项重要的立法工作按照这一原则新开征的税种应当通过全国人大及其常委会制定相应的税收法律现行的税收条例要通过修改上升为法律截至目前全国人大常委会已制定了环境保护税法烟叶税法船舶吨税法耕地占用税法车辆购置税法修改了企业所得税法和个人所得税法同时对资源税法草案进行了初次审议下一步财经委将按照全国人大常委会立法规划和年度立法计划的要求督促有关部门抓紧增值税法消费税法房地产税法关税法城市维护建设税法契税法印花税法税收征收管理法修改等法律草案的起草做好法律草案的初步审议确保按时完成落实税收法定原则的立法任务乌日图介绍房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草目前相关部门正在完善法律草案重要问题的论证等方面的工作待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议

2019/03/08

华夏时报wwwchinatimesnetcn记者 刘诗萌 两会报道3月5日上午十三届全国人民代表大会第二次会议在北京举行李克强总理代表国务院在开幕会上作政府工作报告报告提出要深入推进新型城镇化坚持以中心城市引领城市群发展抓好农业转移人口落户推动城镇基本公共服务覆盖常住人口更好解决群众住房问题落实城市主体责任改革完善住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造保证困难群众基本居住需求同最近几年政府工作报告对房地产政策的表述相比房住不炒长效机制 等近两年常见的提法并没有出现在本次报告里全国政协委员全国政协经济委员会副主任杨伟民在接受包括《华夏时报》在内的媒体采访时指出虽然本次政府工作报告里没有提到房住不炒但中央经济工作会议里对此是着重强调的8日全国人大常委会委员长栗战书在关于全国人民代表大会常务委员会工作的报告中也提及2019年要集中力量落实好党中央确立的重大立法事项包括审议民法典制定房地产税法等立法调研起草加紧工作确保如期完成在易居研究院智库中心总监严跃进看来房地产税的立法具有积极的信号2019年这项工作会加快尤其是会和长效发展机制进行结合房地产税推进积极作为长效机制的一部分房地产税的动向牵动了千万人的心8日国家税务总局局长王军接受媒体采访时表示今年房地产税立法工作将稳步推进这一说法与5日政府工作报告中对房地产税工作的阐述健全地方税体系稳步推进房地产税立法是一致的相比去年政府工作报告中的健全地方税体系稳妥推进房地产税立法今年从稳妥变成稳步只有一字之差中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞向《华夏时报》记者指出稳步比稳妥更积极一些中原地产首席分析师张大伟持同样的观点他认为稳妥是稳当可靠的意思稳步则是指有把握地按一定步骤进行这一字的更改代表了房地产税逐渐进入制定程序中房地产税落地的速度预期在加快但也还需要一定时间短期内出台的可能性不大与此同时市场层面对房地产税要审慎出台的呼声也较高全国政协委员房天下董事长莫天全告诉《华夏时报》记者他的提案内容是谨慎把握好房产税出台的时间节点他认为从长期来看房地产税是地方收入的主要税种之一应该建立健全不过时间节点应较为审慎在大家对经济信心比较足房地产市场较为高涨国家经济处于上升周期的时间节点推出来大家接受的能力和意愿都比较强如果在经济下行压力较大的周期中出台公众的接受能力和意愿或许会低一些富力地产集团联席董事长兼总裁张力也在政协经济组驻地讨论会上指出针对房产税的征收应该非常审慎起码要满足老百姓最基础的住房需求严跃进指出房地产税立法是地方税体系建设中的重要环节也会给予各地更多的支持此次房地产税立法强调稳步推进的概念这也意味着后续会积极推进同时也会对一些细节性内容做斟酌棚改收紧集体土地入市推广尽管房住不炒并没有出现在报告中但实际上包括房地产税在内的各项房地产政策都将这一内涵作为政策前提棚改货币化被认为是过去几年间三四线城市房价快速上涨的幕后推手去年曾经掀起广泛讨论2018年6月棚改暂停的消息在市场上引起轩然大波消息几经反复1个月后住房和城乡建设部有关司局负责人表态要因地制宜推进棚改货币化安置不搞一刀切不层层下指标不盲目举债铺摊子进一步合理界定和把握棚改的标准和范围记者注意到2018年政府工作报告提出要启动新的三年棚改攻坚计划今年开工580万套而2019年政府工作报告发布显示2018年实际完成棚户区住房改造620多万套同时并未规定今年要完成的棚改工作量不过根据最近各地方两会公布的棚改计划多地都下调了棚改的目标任务例如山西从1252万套下调至326万套河南从50万套下调至15万套四川从255万套下调至15万套北京从236万套下调至115万套等等中信建投的研报认为预计2019年棚改目标或在450万套左右张大伟向记者指出棚改的数量将减少这已经是去年的政策要求另外货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势但一刀切的可能性不存在与此同时在对全面深化农村改革政策当中还提到推广集体经营性建设用地入市试点成果集体经营性建设用地入市不需经过招拍挂的过程征地的成本和环节减少土地基准价格也就较低因此集体土地建设租赁房有望与当前的高房价高租金形成对冲严跃进表示此次政策强调了推广的概念那就意味着此前全国18个试点城市包括苏州东莞重庆济南在内在集体建设用地配建租赁住房方面都会有较多动作2018年12月全国人大常委会初次审议《土地管理法修正案草案》其中最关键的修改之一便是删去了从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定3月4日全国人大发言人张业遂也在发布会上指出土地管理法的修改被列入今年的立法工作当中中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华也表示不提房住不炒并不意味着房住可炒大城市房地产调控仍将延续但具体调控手段可能存在一定的科学化空间责任编辑徐芸茜 主编陈岩鹏

2019/03/07

新京报讯记者潘亦纯3月7日记者从上海12366税务服务热线中了解到个人房产交易也受益于增值税小规模纳税人的相关减征政策从今年1月1日起个人房产交易的增值税及附加税由56调整为53相关公司人员告诉记者如果纳税人符合条件但未能及时享受的可以到区域税务机关申请办理退税这意味着个人房产交易成本有所下降1月9日国务院常务会议提出允许各省区市政府对增值税小规模纳税人在50幅度内减征资源税城市维护建设税印花税城镇土地使用税耕地占用税等地方税种及教育费附加地方教育附加即六税两费上海市顶格用足减征额度2月19日上海市人民政府发布公告称自2019年1月1日至2021年12月31日对本市增值税小规模纳税人减按50征收资源税城市维护建设税房产税城镇土地使用税印花税不含证券交易印花税耕地占用税和教育费附加地方教育附加实际上不止上海市顶格用足额度2月25日记者从国家税务总局获悉截至当时已有31个省自治区直辖市均已发文明确小微企业六税两费按50幅度顶格减征大连青岛宁波厦门深圳5个计划单列市按照本省规定执行可以预见的是今后这些城市的房产交易增值税及附加税也将有所下调中原地产首席分析师张大伟对新京报记者表示最近二手房交易环节均出现了减税原因均是整个社会系统减税并非单独针对房地产领域另外二手房交易环节的增值税只发生在部分房源也就是两年内交易的二手房和超过两年的非普通住宅二手房所以这一政策对楼市来说直接影响不大只减少部分交易税费但在当下楼市出现部分区域轻微企稳与回暖的情况下对市场有一定的心理影响后续预计全国其他城市针对增值税也都有不同程度的减免但幅度预计都与上海接近新京报记者潘亦纯 编辑 岳彩周 校对 李立军

2019/03/07

2018年初更是出现了新开工大幅提升而施工投资持续下降的明显背离隐性库存形成了新开工和施工投资之间的ldquo缓存区rdquo停工面积无法进入正常施工流程自然也就无法推动施工投资 新开工对施工投资的推动作用逐步减弱甚至出现了2018年固定资产投资施工单价提升新开工面积持续增长而施工投资增速反而持续下降的情况 随着土地和项目资源进一步向头部房企集中停工项目有可能随着并购而易主随后复工转化可售资源实现ldquo隐性库存rdquo向ldquo显性库存rdquo的转化 2019年及以后因城施策成为长期政策行业进入高位头部区域企业发展是强者恒强与存量逻辑强者恒强和存量逻辑是下一个时代的重要特征 一房地产行业发展现状中国房地产行业四个阶段中土地购臵的表现 数据来源公开资料整理 新开工增速从2018年3月的3持续提升至9月的17施工面积增速略微提升至4而施工投资增速则出现了明显的持续下降从2018年2月的3下降至10月的-42013-2018年全国房屋施工面积施工类房地产投资额全国房屋新开工面积累计同比增速 数据来源公开资料整理 施工投资增速在价格因素出现明显提升的情况下仍出现明显下滑更说明了新开工面积增速与施工投资增速出现了明显背离新开工面积增长难以推动施工投资的增长2018年以来的房地产投资数据平稳表现缘于当期计入土地购置费的高速增长2018年10月末全国商品住宅显性库存935亿方较2017年末减少354亿方较2018年9月末增加108万方按照12个月滑动平均销售面积计算显性库存去化周期约758个月2011-2018年全国商品住宅显性库存隐性库存及去化周期图 数据来源公开资料整理 隐性库存形成了新开工和施工投资之间的ldquo缓存区rdquo部分新开工面积停工后无法进入正常施工流程自然也就无法推动后续的施工投资逐步增加的隐性库存面积导致进入正常施工流程的面积减少甚至出现2018年在固定资产投资施工单价提升新开工面积持续增长施工投资增速反而出现了持续下降的背离情况2015-2018年10月隐性库存停工情况 数据来源公开资料整理 二房地产行业竞争格局 市场竞争中的新格局无疑是高维竞争与多维竞争企业将在原有以土地获取和以开发为核心的住宅单核维度基础上增加资产运营和客户经营两个维度晋升为高维体系 2019年及以后因城施策成为长期政策行业进入高位头部区域企业发展是强者恒强与存量逻辑在房地产长效机制下因城施策将持续保持较长时间行业进入总量高位增速低位是大势所趋强者恒强和存量逻辑是下一个时代的重要特征 未来行业总量大头已开始明显在可预测的时间范围之内中小房企能够弯道超车的概率呈现明显下降趋势这将使得房地产行业强者恒强的局面越发明显行业集中度将持续提升 数据来源公开资料整理 三房地产行业发展趋势 2018年房地产资金面持续紧张部分中小房企已经在事实上退出房地产市场房企行业集中度进一步提升并购整合加速进行 在严格的融资管控下非标受限房企对销售回款的依赖程度大幅增强房企复工意愿和推盘入市意愿增强隐性库存向显性库存转化 从全国范围来看2018年10月全国隐性库存面积出现下降比2018年9月末减少598万方单月呈净复工状态与此同时全国房地产施工投资增速企稳在-41的水平其中权重较大的建安类投资环比提升0082017-2018年10月全国隐性库存面积情况 数据来源公开资料整理2016-2018年房地产施工投资增速和建筑投资增速 数据来源公开资料整理 2019年的房地产施工投资从行业从总量角度看销售面积总量指标要再创新高面临较大难度新开工等与销售面积相关的总量指标均存在下行压力未来销售额总量增长主要来自不同区域之间房价涨幅与金额相关指标将处于高位震荡2019年房地产运行趋势预测 数据来源公开资料整理 据调查数据显示2019年2月份全国300个城市建设用地共成交1168宗比上月减少929宗比去年同期减少275宗成交金额达198475亿元环比下降4026同比下降3036平均成交楼板价231597元平方米环比上涨1568同比下降75 从成交金额来看TOP20上市房企前2个月月共计成交259301亿元占全国土地成交金额的4886占比同比上升02个百分点而从成交建筑面积来看TOP20上市房企共计成交575656万平方米占全国土地成交建面的2288占比同比下滑442个百分点 2019年前2个月热点城市土地溢价率基本保持在10左右保持低位另外8家房企权益拿地总价均超过100亿元其中万科以283亿元居首 2019年开年全国多个城市土地成交依然处于调整期特别是一二线城市房企对住宅类土地拿地积极性较高但楼市逐渐进入调整期导致房地产企业整体拿地意愿不强烈加上信托等资金监管严格融资渠道受阻房地产企业对总价较高的地块相对谨慎 2019年是房企还债高峰期有些房企已经将股权大比例质押去融资为了抵御行业风险缩减投资并不令业内意外 总体来看房地产去杠杆已成为趋势一二线城市限价政策导致项目入市难都会降低房企拿地意愿但仍有部分企业积极拿地一方面是有些地块是通过股权转让获取价格可能低于市场预期另一方面则是当下一二线城市土地供应明显增加加上近期房企融资难度较以往有所降低个别企业资金压力有所缓解所以增加土地储备相关报告智研咨询发布的《2019-2025年中国海南房地产行业市场深度调研及投资前景研究报告》本文采编CY337中国产业信息网微信公众号中国产业信息网微信服务号

2019/03/06

半岛记者 于红靓 报道本报3月5日讯 近日山东省住房和城乡建设厅发布《关于开展房地产中介市场专项整治的通知》决定从3月起在全省范围内开展为期半年的房地产中介市场专项整治活动对于发布虚假房源信息签订阴阳合同等行为进行严厉打击要求3月31日前每市向省厅上报不少于3个典型案例4月至8月各市每月月底前向省厅上报不少于2个典型案例通知要求各级住房城乡建设部门要按照各自职责重点查处房地产中介机构及从业人员的以下违法违规行为发布虚假房源信息招揽业务诱骗误导消费者或者未经委托人书面同意擅自发布房源信息为不符合交易条件的房屋提供经纪服务或者对购房人隐瞒抵押查封等限制房屋交易的信息强制提供代办服务担保服务或者以捆绑服务方式乱收费非法侵占或者挪用客户房屋交易资金为客户就同一房屋签订不同交易价款的阴阳合同提供便利非法规避房屋交易税费未在经营场所醒目位置标明房地产中介服务项目服务内容收费标准据悉这次房地产中介市场专项整治是住房城乡建设部等国家七部委2018年部署的打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的重要内容根据通知各地在整治工作中将采用全面抽查重点检查随机复查等方式组织辖区内房地产中介机构对照专项整治重点进行自查自纠同时按照双随机一公开原则对辖区内房地产中介机构进行抽查力争三个月内全覆盖对群众投诉举报集中和电视网络报纸等媒体曝光的涉嫌违规中介机构各市要及时进行调查依法依规快速处理同时要将抽查中发现的违法违规中介机构列为重点监管对象专项整治期间至少每月检查一次全面抽查结束后继续按照双随机一公开原则抽取房地产中介机构进行复查8月底前完成