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2018/02/20

武汉出台房屋征收、补偿新举措

新华社武汉2月18日电(记者 廖君)近日,武汉市政府发布《武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引》,对征收补偿方案、房屋征收与补偿做出明确规定。为解决小户型房屋被征收人、公有房屋承租人的住房困难,《指引》增加了住房困难补助。即征收个人住宅房屋,建筑面积不足60平方米(涉及房屋所有权、承租权共有的,房屋建筑面积合并计算)且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房,被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿,可以给予住房困难补助。对于按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人,《指引》明确了相应的奖励标准,即征收个人住宅房屋,对选择货币补偿的,按照不超过被征收房屋价值10%的标准给予奖励;被选择产权调换的,按照不超过被征收房屋价值2%的标准给予奖励;征收非住宅房屋以及单位住宅房屋也可以给予适当奖励,奖励的具体标准由区政府制定。《指引》的另一大变化是,在现行征收程序的基础上,增加了一些公告或征求意见的环节。《指引》结合已有的政策规定及房屋征收工作实际,明确量化了危房集中、基础设施落后的具体标准。同时,《指引》还明确了危房集中或者基础设施落后认定结果征求公众意见的程序。此外,为探索推进武汉房屋征收模式创新,《指引》还首次对采取预签征收补偿协议方式实施房屋征收作出规定。

2018/02/19

房产配套设施要了解这几点

买房是关乎到一个家庭的一生的,所以不是一件轻松可以马虎的事情。看房的时候房产配套设施也是需要被重视的,一般房产配套设施需要注重的五点,就是居住密度及私密性、公共建筑、小区绿化、小区布局还有小区内交通。那么今天就一块看看如何关注房产配套设施的者五点。居住密度及私密性住宅之间的距离除了要考虑日照、通风等因素外,还必须要考虑到视线的干扰。一般情况下,人与人之间的距离是在24米内才能辨别对方,12米之内能看清对方的容貌。为了避免对视线造成干扰,多层的住宅居室与居室之间的距离要以不小于24米为宜,高层的住宅的侧向间距应该大于20米。此外,若设计考虑不周,塔式的住宅侧面窗与正面窗往往会形成“通视”的现象,选择住宅的时候应该予以注意。公共建筑居住区内的配套公建是否方便并且合理,是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有,以排除城市交通对生路上的威胁,且住宅离校的距离应在300米左右(近则扰民,远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套,服务半径好不要超过150米。小区绿化居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率,指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是:“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念,绿地不包括阳台和屋顶绿化,有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用,所以有关规范规定:新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上,在市区,如果住区绿地率能达到40%甚至50%,就比较难得了。小区布局在居住区规划中,应使住宅布局合理,为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量,要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离,即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用1.6至1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够,北面住宅的底层就不能获得有效日照。小区内交通居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”,汽车在小区外直接进入小区地下车库,车行与步行互不干扰,因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰,小区内的步行道兼有休闲功能,可大大提高小区环境质量,但这种方式造价较高。人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位,停车位的位置是否合理,一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团,停车场若不得不住宅,应尽量山墙而不是住宅正面。另外,汽车泊位还分为租赁和购买两种情况,购房者有必要搞清楚:车位的月租金是多少;如果购买,今后月管理费是多少,然后仔细算一笔账再决定是租还是买。来源:盛京宅

2018/02/18

2017年我国住房租赁市场租金规模约为1.3万亿元

央广网北京2月17日消息(记者柴华)据中国之声《全国新闻联播》报道,2017年我国住房租赁市场租金规模约为1.3万亿元。业内人士认为,住房租赁市场将迎来黄金十年。去年7月,南京成为全国首批12个住房租赁试点城市之一,万科、保利、龙湖等龙头房企纷纷加快布局。来南京学习美术的小何,在经过一番比较后,选择了南京森林警官学院花园路校区附近的长租公寓。“这边有热水,有电磁炉、冰箱,非常方便。”2016年“9・30”楼市调控以来,一系列利好住房租赁市场的政策密集出台。中原地产首席分析师张大伟认为,在政策密集出台的背景下,未来住房租赁市场的发展可能会超过过去20年住房买卖市场的发展。“未来租赁获得的权益会越来越多,从租赁的角度来说,能够用一个比较小的投入获得相对丰富的义务教育权、落户权等等,如果这些都具备,选择租赁的人群就会越来越多。”业内人士认为,未来住房租赁市场将呈现两大变化:一是机构类租赁住房的供应会增加,租赁市场从“散户化”转向“机构化”;另一方面是在需求端,预计租赁贷款的政策内容会开始增加,包括租售同权、租房可办居住证、可积分等,都可能会有相应的政策关注。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,住房租赁既有政策支持,有国企参与,也有民营企业、金融机构的支持,预测未来十年都是中国租赁市场大发展的时期。

2018/02/17

滨湖大走访为民维权解忧200多住户领房产证过“安心年”

9日上午10时,荣御华府小区的5名业主代表来到滨湖区政法委,向相关负责人赠送了一面大锦旗,感谢区政法委通过大走访解民忧,让小区的200多户住户终于可以办理房屋不动产登记证,让所有业主过上了一个“安心年”。位于梁溪路与青山西路交叉口西北侧的荣御华府,因开发商将土地抵押银行未能清偿而直接导致业主无法办理不动产证,户籍迁入、孩子入学成为焦点问题。2016年起,业主自发走上维权之路,一直在与开发商、银行交涉,但未有进展。去年6月,滨湖区政法委在荣巷街道大走访时了解到这个情况后,多次召集区法院、国土、产监、住建、街道等相关部门协商处理,执法督查部门通过检索关联案件的法律文书,查清无法办证的原因、关键节点,支持业主通过诉讼依法维权。滨湖区相关负责人介绍,通过司法途径,最终依法注销了涉案土地的抵押权,并督促开发商配合不动产登记部门及时完善“土地单项验收”等工作,以加快初始权登记证的办证进度。据了解,截至1月11日,200多户业主领取了房屋初始权登记证,目前不动产登记证手续已在陆续办理中。

2018/02/16

婚后所继承房产离婚时可否作为夫妻共同财产进行分割

原告张某(女)与被告方某系夫妻关系,双方于2000年结婚。2016年8月,张某与方某离婚。案外人方小某系方某与前妻所生子女。1996年6月,方某之父与房地产公司签订《购买房屋合同书》,购买了涉案房屋。1999年8月,方某之父因病死亡。2002年8月,方某以继承方式取得涉案房屋的所有权证书。2014年6月,方某与其子方小某签订《存量房屋买卖合同》将上述房屋出售予方小某,房屋所有权登记到了方小某名下。张某为此以方某、方小某为被告向法院提起诉讼,要求确认二人签订的合同无效。一审法院认为涉案房屋应为张某与方某的夫妻共同财产,并判决确认方某与方小某签订的《存量房屋买卖合同》无效。后房屋管理部门注销了方小某对涉案房屋的所有权登记。2016年6月,张某将方某诉至法院,要求解除婚姻关系并依法分割双方的共同财产,包括涉案房屋在内的两套房产。2016年8月,法院作出判决:解除原告张某与被告方某的婚姻关系;另一房屋归方某所有,方某支付张某折价款72万元;驳回张某的其他诉讼请求。在该判决中未对本案涉案房屋进行处理。2016年10月,离婚后的张某再次向法院提起诉讼,以现无房居住为由,要求确认自已占有涉案房屋的50%份额,并办理房屋过户手续,请求判决方某将涉案房屋过户到自己名下。法院作出判决:确认涉案房屋由原告张某与被告方某按份共有,每人各享有50%的份额,方某配合原告张某办理产权过户手续,将该房屋50%的份额过户至原告张某名下。方某不服该判决,提起上诉。二审法院判决驳回上诉,维持原判。现涉案房屋登记在张某、方某名下,二人各占50%份额。本案审理中,原告张某提出,要求对涉案房屋目前的市场价值进行评估鉴定。经评估涉案房屋的价值为人民币120万元,经法院主持庭审竞价,原告张某出价140万元,被告方某出价135万元,原告张某同意按此价格给付被告方某相应的房屋折价款。法院最后判决:一、涉案房屋归原告张某所有;二、原告张某于本判决生效后十五日内,给付被告方某房屋折价款七十万元。广东品智律师事务所郭嗣彦律师评析表示,公民的合法民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割共有物。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中,经法院生效裁判确认,涉案房屋登记至原告张某、被告方某名下,二人各占50%份额。现原告张某起诉要求对上述房屋予以分割,并支付房屋折价款符合法律规定,法院应予支持。被告方某对此的抗辩理由与法院生效裁判所确认的事实相悖,无法得到法院采信。经法院主持庭审竞价,原告张某出价高于被告方某,且其具有给付被告方某房屋折价款的履行能力。因此,本案涉案房屋的所有权应依竞价结果,判归原告张某所有,张某给付方某相应的房屋折价款作为补偿。因此,法院的判决是正确的。

2018/02/15

山东淄博房产新政发布:限制房价、限制转让

【山东淄博房产新政发布:限制房价、限制转让】淄博市房地产市场调控联席会议办公室近日印发《关于进一步加强淄博新区房地产市场调控工作的通知》。 通知要求:淄博新区部分区域实施限房价、限转让措施;建立购地资金审查制度;严格商品住宅预售价格备案管理等。

2018/02/14

嘉市房产交易业务实现“1小时办结”

 本报嘉峪关讯(记者李春燕通讯员雷鸣)自2017年11月起,嘉峪关市通过推行“一减少二压缩”“三并行四种办”“五制度六方式”,实现了房产交易业务“1小时办结”。该项业务办理速度全省第一,开创了省内房产交易的“嘉峪关模式”。通过“一减少二压缩”,简化收件数量、压缩审批流程,提升办事效率。一减少是将原有的12项办事必收要件,在符合规定要求的基础上,取消契税完税证、纳税审核表、土地证、户口簿、未婚证明等5件,收件精简率达58.3%。二压缩是将原有9个办事环节,压缩为受理、审批、制单、发单、归档5个环节;将原来三级审批(初审、复审、审核)压缩为一级审批,大幅压缩了业务资料内部流转时间。采取“三并行四种办”,紧抠业务特点、创新服务方式,优化办事环境。结合工作实际,工作方式由“单一出拳”变为“组合拳”,实施咨询预审并行、受理办理并行、审核查档并行“三并行”。延伸办事时间,开展定时办、预约办、上门办、假日办“四种办”,提升办事效能。落实“五制度六方式”,采取有力举措,完善工作制度。健全完善领导值班制、“365”网上预约制、午间待班制、首问负责制、AB岗替换制五项工作制度,优化一单式告知、一次式叫号、一套式资料、一窗式受理、一体式审核、一站式办结六项便民方式,建立了职责明确、制度完善、流程清晰、规范有序的房产交易管理制度,有力的保障工作推行。房产交易业务“1小时办结”措施推行后,存量房合同网签和交易、房屋抵押和注销、房屋租赁备案等业务,实现业务受理后一小时可办结。存量房过户、抵押业务由原有3个工作日办结变为60分钟办结,抵押注销业务、房屋租赁备案由原有1个工作日办结变为即时办结。

2018/02/14

UNStudio建筑事务所赢得哥德堡索道竞赛

© Plompmozes UNStudio建筑事务所在瑞典哥德堡新缆车的设计竞赛中胜出,这是一条长度为3公里的新型缆车系统项目。这条缆车的路线计划将沿河南岸的旧城区与北岸的三个地方连接在一起,整个缆车系统将会有6座塔,这些塔都采用了适应性强的灵活方式和不对称型的结构系统设计的,并刻意模仿了城市造船厂的起重机。预计这条缆车将于2021年建成对外开放,同时也是庆祝哥德堡400周年庆典的一部分。 © Plompmozes 哥德堡市希望该缆车建成后,可以大大减少人们在城市中的交通次数,并降低对街道的影响。这四个车站分别位于铁匠广场的公交车和有轨电车的节点处,以及在沿河北岸的另外三个地方,它有着非常独特外观,悬浮状的屋顶用木材覆盖,让车站显得更加的温暖,同时也打造出了一处城市新景观。 © Plompmozes 每个车站系统的设计具有很强的适应性,中央部分被设计成能够“扭曲”的样式,以适应不同的几何造型,特别是要让两个中间站点能够有合适的缆绳进线角度。 致谢 UNStudio 这些塔本身就是为了适应当地的环境而设计的,它们的开放性结构和轻便性会让人们感觉到其周围的街道、人行道和公园就在它们的基座周围流动。这种开放性结构还可以预防由于阴影或风的影响而带来的负面影响。 致谢 UNStudio 这些塔的照明系统是与 Licht&Soehne 公司合作设计的,到了晚上,这些塔就会成为城市中指示灯。位于塔内部的聚光灯会在夜间点亮塔楼,而在白天,照明效果将会根据周围环境的光线条件而进行细微调整,确保塔的的亮度终处保持最佳。 致谢 UNStudio 这条缆车系统在设计上还考虑到了环境保护和可持续性发展的原则:这些塔在建设中都将采用预制纤维增强混凝土结构,以减少在现场备料的时间。而车站还都采用了天窗结构,最大程度地减少了人工照明,而屋顶上的光伏发电板能够则为建筑物的照明和供暖需求提供电力。与此同时,车站下面的建筑设计是为了承载苔藓文化,它可以去除空气中的污染物,减少热岛效应,吸收噪音,使这些空间成为很好很受欢迎的公共场所和休闲场所。 © Plompmozes 在该项目的设计过程中,UNStudio 建筑事务所还与本地的Kjellgren Kaminsky建筑事务所以及结构和工程顾问 Knippers Helbig 进行了合作。

2018/02/13

中国投资者爆买英国房产去年投资额超100亿英镑

中国投资者“爆买”英国房产去年投资额超100亿英镑记者 王丽新在过去一年内,中国首次超过美国,成为英国房地产市场的最大买家。在这一年里,央企、民营房企、港资、基金公司、房地产个人从业者、神秘富豪等各种中国买家集中出击英国房地产市场,斥重金投资伦敦房产。据英伦投资客表示,2017年,英国房地产投资总额超过600亿英镑。由于英镑下跌,海外买家成了绝对主力,中国、美国和德国占据榜单的前三位。据英伦投资客统计,2017年,中国投资者对英国房地产投资交易达49笔,即使不算中投122.5亿欧元的大交易(中间包括对欧洲大陆的投资,难以计算),中国对英国房地产总投资额也超过了100亿英镑,比2016年增加了至少一倍以上。莱坊高级董事及中国国际资本市场部主管王璐接受记者采访时曾表示:“中资开发商在全球战略布局当中,英国是主要市场之一,而伦敦又是英国的布局中心,伦敦作为英国的政治和经济中心,也是全球最重要的金融中心之一,其房地产市场一直是一个全球开放式的,成熟稳定的投资市场。”伦敦成投资首选地据记者观察,与过往房企或机构投资者投资标的多数瞄准海外商业地产,以出租物业方式获取稳定收益不同的是,在这一轮对英国房地产市场的投资中,住宅成为了主要业态之一。更重要的是,多数企业或者神秘富豪都将投资目的地都瞄准了伦敦。富力、中渝置地、南丰集团、首开等约10余家房企都在不同程度上加仓了英国房地产项目。华润和保利两家央企更是首次进入英国布局房地产市场。2017年5月23日,华润置地联合美国北极星房地产(NorthStarRealtyEurope)收购位于伦敦金融城核心区的写字楼20GreshamStreet,收购价为3.09亿英镑(约合27.6亿元人民币),华润在收购联合体中占有80%的股份。收购伦敦写字楼20GreshamStreet是华润在英国的第一笔投资,该楼目前主要被出租给中国工商银行旗下的工行标准银行作为其总部大楼。同年8月23日,两家在香港上市的中资房地产开发商广州富力地产和重庆中渝置地联手,斥资4.7亿英镑(约为40.75亿元人民币)接下万达集团放弃的伦敦大型开发地块NineElmsSquare。这一地块位于伦敦一区Vauxhall,占地10.2英亩(约合4万平方米),规划了1900套住宅公寓。加上这一笔投资,富力地产2017年三度投资英国伦敦房地产项目,项目多涉及住宅业态。另一家进入伦敦的央企保利地产更是将第一笔投资就锁定了住宅业态。2月9日,据保利地产官网发布,此次保利地产取得的英国伦敦市磨山公园项目地块,用地面积47793平方米,为住宅用地,收购价格达7465万英镑(约6.53亿元人民币)。据促成该笔交易的莱坊相关人士向记者表示,保利将在其拿下的地块建设706套公寓,包括134套经济适用房、新建1400平方米的商业和零售空间,以及Millbrook广场。保利国际董事总经理王英男表示,公司购买MillbrookPark地块,是符合集团全球化战略的举措。王英男还表示:“我们在伦敦市场的发展将是长远的,我们期待保利英国公司在当地建立一支强大的开发团队。”值得一提的是,有业内人士向本报记者表示,中国房企出海投资相对谨慎,因项目开发周期长,不确定性风险多,因此除了在投资规模上相对有所控制外,一般还会选择与当地企业进行合作来确保项目顺利开发,以期获得低成本融资和高额利润。不过,对于存量物业的收购,企业及个人买家步伐可能迈得更大。2017年7月27日,总部位于香港的中国酱料巨头——李锦记健康产品集团成功击败其它竞标者,以12.825亿英镑(约合113.373亿元人民币)的价格买下了伦敦金融城地标20Fen-churchStreet“对讲机大楼”(WalkieTalkie)的全部所有权。据悉,这一购买价格超过2017年3月份张松桥11.5亿英镑买伦敦“奶酪刨大楼”的成交金额,刷新中国对英地产投资单笔交易最大金额的历史纪录。对此,有业内人士称,中国买家集中出击英国房地产市场背后,有多重动因,但资产能够保值升值,开发商能够获得高利润仍是最大动因。中国香港买家较多据英伦投资客表示,在2017年中国对英国投资房地产的买家中,中国香港买家占据了大半壁江山,他们有的是真正的香港家族资本,有的是内地金主在香港的上市主体,有的是“马甲”和代理人。从投资类别方面来看,与往年相比,2017年中国买家在传统的买楼买地之外,还在工业物流地产、地产上市公司股权收购、写字楼改建重新开发等领域有所突破。在个人买房方面,通过伦敦市长2017年发布的调查报告可窥见一二。据该报告显示,华人投资者最爱在伦敦买房,中国香港投资者力压新加坡、马来西亚和中国大陆,在伦敦购买的房产数量排名第一。王璐曾向记者表示,“2017年主要是受脱欧影响,英镑贬值幅度较大,而且在很多当地和欧洲的投资机构处于观望的过程中,中资机构采取了积极态度,抓住了危机中的机遇,能够在脱欧不稳定的过渡期中获取一些实惠的投资机会,并且借助汇率优势降低入市成本,主要还是看好伦敦房地产市场的长期发展会有提升,很多大宗投资交易都由中资摘取头筹。值得一提的是,中国买家去英国“买买买”的同时,过去在英国投资的中国买家也开始“卖卖卖”。据英伦投资客统计,2017年有三笔中资出让伦敦房产的买卖。以港交所上市的安徽房地产开发商蓝鼎国际为例,其于2017年9月7日以总代价25亿港元出售英国伦敦老牌赌场——利升赌场(LesAmbassadeu)予“香港仙股大王”孙粗洪。从投资到转让才过了一年时间,获得9亿港元溢价收益。此外,2017年11月7日,复星集团成功将伦敦金融城LloydsChambers大楼出售给来自美国纽约的私人投资者AbrahamSchwartz,成交价为9700万英镑(约合8.45亿元人民币)。复星持有该大楼有四年时间,四年租金收益2840万英镑(710万英镑×4年),加上大楼增值3250万英镑(9700万英镑-6450万英镑),粗略估计收益6090万英镑。“伦敦是全球买家聚集地,手握资金优势的机构和高净值投资者们有资本陪英国渡过脱欧阵痛期。”有业内人士称,熬过阵痛期后英国大概率会迎来复苏,届时英镑和房价也可能再次起飞。荣丰控股拟收购希腊最大保险公司邀法国前总理担任财务顾问记者 王峥2月12日晚,荣丰控股发布公告称,为推动上市公司转型及发展,经公司董事会审议通过,公司拟与关联方上海宫保作为联合体协商收购NationalBankofGreece全资保险子公司Ethniki不低于75%股权,法国前总理多米尼克╝德维尔潘为本次交易提供财务顾问服务。资料显示,截至2017年12月31日,上海宫保总资产40.28亿元,净资产24.40亿元。目前,上海宫保持有盛世达投资有限公司(以下简称“盛世达”)80%股权,为盛世达控股股东。盛世达持有公司57,680,703股,占公司总股本39.28%,为公司控股股东。由于上海宫保为公司间接控股股东,根据《深圳证券交易所股票上市规则》的规定,本次交易构成关联交易。荣丰控股表示,本次收购事项尚处于沟通阶段,尚未签署正式协议,如与卖方达成一致需签署股权购买协议等正式文件,相关协议内容需召开董事会或股东大会审议通过后生效实施。据悉,Ethniki是希腊最大的保险公司,目前由National Bank of Greece100%持有。Ethniki在希腊拥有13家分支机构,155个销售办公室,2128个保险顾问和1469个保险代理。除了主要在希腊境内销售产品以外,Ethniki还在罗马尼亚、保加利亚、塞浦路斯开展保险业务。Ethniki2016年总资产3331百万欧元,净资产722百万欧元,税前净利润58百万欧元,税后净利润43百万欧元。National Bank of Greece拟出售Ethniki不低于75%股权。对于收购的目的,荣丰控股在公告中指出,主要是为了更好地谋求转型与发展,同时贯彻国家“一带一路”政策。希腊位于欧亚非三大洲的交汇处,在我国“一带一路”倡议的路线图中占有重要的地缘位置,是“一带一路”深入欧洲的重要节点。2017年希腊经济形势有所好转。2017年前三个季度,希腊经济同比分别增长0.4%、1.6%和1.3%。希腊官方预测,2018年经济增长将从2017年的1.6%升至2.5%,2019年达到2.7%。国际评级机构标准普尔公司也将希腊长期主权信用评级从“B╞”提高到“B”,前景展望为正面。“希腊保险市场渗透率远低于中东欧及西欧国家,希腊保险市场未来将受益于渗透率和保险覆盖密度的提高。同时,由于希腊经济危机所带来的紧缩政策导致政府公共支出减少,促使更多的希腊国民购买个人寿险和医疗保险,间接地促进了希腊保险市场的发展。本次交易如能成功,将对公司未来业绩产生积极影响,符合公司及全体股东的利益,不存在损害中小投资者利益的情形。”荣丰控股称。此前,荣丰控股发布的业绩预告显示,2017年公司预计盈利700万元-1300万元,同比增长117.1%-131.76%,业绩扭亏为盈主要是因为公司开发的长春国际金融中心项目住宅部分达到确认收入条件。'

2018/02/13

2017年中国房地产行业库存及房地产开发投资额分析【图】

一、房地产行业库存基本消化 2010年至2013年为房地产行业库存积累阶段,百大城市成交土地规划建筑面积为59.1亿平米,而商品房销售面积仅为 45.6 亿平米,库存净增加 13.5 亿平米;2014年成交土地规划建筑面积与商品房销售面积基本持平;2015年至 2017年为房地产行业库存去化阶段,百大城市成交土地规划建筑面积仅为 28.6亿平米,而商品房销售面积高达 41.6亿平米,库存净减少13亿平米,基本等于前面净增加的库存,数据清晰显示行业库存基本消化。 从2017年月度数据来看,除前两个月以外,每月商品房销售面积仍然远高出成交土地规划建筑面积,行业去库存仍在持续进行中。 分区域来看,各大区域过去几年基本都达到去库存目的,不管是落后地区还是发达地区。但从市场容量来看,北方市场有所萎缩,而南方市场有所增长。2008 —2017年成交土地规划面积与商品房销售面积 数据来源:公开资料整理 相关报告:智研咨询发布的《2018-2024年中国房地产行业发展趋势及投资战略研究报告》2017年成交土地规划面积与商品房销售面积 数据来源:公开资料整理华北成交土地规划面积与商品房销售面积 数据来源:公开资料整理东北成交土地规划面积与商品房销售面积 数据来源:公开资料整理华东成交土地规划面积与商品房销售面积 数据来源:公开资料整理华中成交土地规划面积与商品房销售面积 数据来源:公开资料整理华南成交土地规划面积与商品房销售面积 数据来源:公开资料整理西南成交土地规划面积与商品房销售面积 数据来源:公开资料整理西北成交土地规划面积与商品房销售面积 数据来源:公开资料整理 二、行业资金持续回笼,尤其是华东华南 2011年至 2015年房地产行业处于持续高投入阶段,累计投入资金 41.1万亿元,而回笼资金仅 36.8万亿元,净投入 4.3万亿元;2016年至 2017年行业处于资金回笼期,累计投入资金 19.3万亿元,而回笼资金 22.1万亿元,净回笼 2.8万亿元,一定程度上减缓房地产行业的资金压力。 从区域上看,近十年来只有华南和华东两个区域是资金净回笼,其他区域都是资金净投入,即便是近两年大力去库存的情况下,这些区域资金回笼也不理想。只有区域市场具备合理造血功能,这样的区域市场才具备可持续发展能力,我们相对看到华南和华东两大区域市场房地产行业的发展。房地产开发投资完成额与商品房销售额 数据来源:公开资料整理华北房地产开发投资完成额与商品房销售额 数据来源:公开资料整理东北房地产开发投资完成额与商品房销售额 数据来源:公开资料整理华东房地产开发投资完成额与商品房销售额 数据来源:公开资料整理华中房地产开发投资完成额与商品房销售额 数据来源:公开资料整理华南房地产开发投资完成额与商品房销售额 数据来源:公开资料整理西南房地产开发投资完成额与商品房销售额 数据来源:公开资料整理西北房地产开发投资完成额与商品房销售额 数据来源:公开资料整理 三、预计房地产投资增速平稳,华东华南市场好于全国 前几年由于房地产行业库存较高,成交土地规划建筑面积持续下滑,导致房地产开发投资增速持续回落;但经过两三年去库存之后,整个行业状况大幅改善,开发商也开始积极补库存,2017年前 10月,全国成交土地规划建筑面积同比增长20%,在这种情况下,我们预计房地产投资增速出现前几年持续下滑的可能性不大,预计平稳为主。 区域上来看,由于人口流动和经济发展水平的原因,华东华南商品房销售面积全国占比已经从 2011年的 40%大幅提高至目前 50%,从而带动开发商把资源往这两个区域倾斜,这两个区域成交土地规划建筑面积占比也从 2011 年的49%大幅提高至目前的 57%,房地产投资全国占比从 47%提高至 52%。社会发展推动这个趋势持续推进,认为未来华东华南房地产市场会好于全国,房地产投资增速也就会高于全国。成交土地规划建筑面积增速与房地产投资增速 数据来源:公开资料整理华东华南市场房地产相关指标全国占比情况 数据来源:公开资料整理本文采编::CY329中国产业信息网微信公众号中国产业信息网微信服务号

2018/02/13

2017年中国房地产行业成交量及个人按揭贷款金额分析【图】

1、一二线成交历史地量,基数回落反弹可期 从全国销售口径来看,2017年 1-10月的商品房销售面积为 13亿平方米,同比上升 8.2%,较 1-9月回落 2个百分点,其中,10月单月销售面积同比下降 6%;2017年 1-10月的商品房销售额为 10.3万亿元,同比上升 12.6%;较 1-9月回落2个百分点。其中,10月单月销售额同比下降 1.7%。从全国价格指标来看,1-10月的商品房销售均价为 7,907元/平米,同比上升 4%较 1-9月扩大 0.1个百分点。商品房竣工面积及销售面积 数据来源:公开资料整理 相关报告:智研咨询发布的《2018-2024年中国房地产行业发展趋势及投资战略研究报告》商品房销售额和均价走势 数据来源:公开资料整理 随着2016年 10月国庆假期热点城市密集出台限购限贷政策,一二线城市经历了一二手房成交量的急速下滑,但销售均价并未出现明显回落,显示出供需两端均受到调控政策的影响,北京、深圳等一线城市年内成交甚至创出历史地量,其他热点城市销量水平也是近 5年来低位,均值反弹空间巨大。 随着 930 调控政策出台一周年之际,一二线城市成交量降幅在 11 月出现明显收窄,2017年 11月 30城一二线城市成交量同比降幅分别为 19%和 17%,较上月分别收窄 32个和 19个百分点。预计未来随着基数效应的回落和调控政策的边际见底,明年一二线城市销量或将重回正增长的轨道。2017年部分一线城市1-11月累计成交量历史地量 数据来源:公开资料整理2017年11月30城一二线城市成交降幅大幅收窄 数据来源:公开资料整理 2、三四线棚改总量放缓,货币安置城市下沉 2015年以来,国家实施了棚改三年计划,即从 2015年到 2017年改造各类棚户区住房 1800万套。根据住建部统计,2016年棚改货币化安置比例达到 48.5%,同比提高 19个百分点,贡献了 2.5亿平米的库存去化量,即接近 2016年全部的新增住宅销量。2017 年我们预计货币化安置比例提升至 60%,由此带动上半年三四线房地产销售大幅超越预期。 从总量角度看,根据国务院常务会议提出“2018 年到 2020 年 3 年再改造各类棚户区住房 1500万套”,未来三年的年均的棚改数量 500万套,较 2017年的600万套明显下降,但最新住建部工作会议提出明年棚改数量目标 580万套,超出市场预期。从货币角度看,我们认为货币化安置比例会继续提升,2017年前 11月新增全国抵押补充贷款(PSL)5691亿同比下降 39%,但三季度以来降幅已开始收窄,考虑到棚改城市级别下沉,货币化安置的均价下降后可带动更多的库存去化量,仍将成为支撑楼市需求的重要力量。棚改完成数量与货币化安置比例 数据来源:公开资料整理国开行新增棚改贷款和货币化安置贷款占比 数据来源:公开资料整理 3、居民信贷占比过半,杠杆空间尚未饱和 随着此轮楼市住房按揭投放的激增,居民部门新增信贷已占比过半:当前金融机构存量贷款余额 115 万亿中住户和企业部门分别占 1/3和 2/3,但 2016年和 2017年前 10月新增居民贷款均达到 6.3 万亿,分别同比增长 64%和 20%,占比同期新增总额的 50%和 52%。虽然年底由于消费贷的监管加强,居民贷款增速有所回落,但我们认为居民信贷占比大幅提升对于保持社会融资规模增长起着重要的作用。展望 2018 年,货币政策将保持稳健中性,而流动性规模仍将保持一定的增长,考虑到目前新增居民信贷占比过半的背景,目前住房按揭信贷额度偏紧的态势有望得到改善。居民中长期和非金融企业新增贷款额 数据来源:公开资料整理居民中长期和短期新增贷款增速 数据来源:公开资料整理 从居民杠杆水平来看,居民部门 2017年 10月境内住户存贷比为 62%,虽然较2015 年的 50%上升较明显,但考虑到国内严格的限购和首付政策,楼市风险仍然可控;而非金融企业部门存贷比率为 150%,较 2015年高点 165%下降 15个百分点回到 2012 年水平,但整体负债率仍处高位,认为企业部门去杠杆仍然是未来一段时间内的政策基调。 另一方面,以居民部门贷款余额占比 GDP 计算杠杆率,2017 年居民杠杆率水平为 48%,较 2015年上升 5.6个百分点,而企业部门杠杆率仍维持 96%的高位。虽然居民部门杠杆率上升较快,但距离欧美 60%的平均水平仍有一定距离,因此理论上国内居民部门和企业部门间的杠杆转换仍有空间。未来随着实体部门去杠杆力度的持续,我们认为在风险可控的情况下,居民部门杠杆仍将保持稳中有升的态势。居民和非金融企业部门贷款/存款 数据来源:公开资料整理居民和非金融企业部门贷款/GDP 数据来源:公开资料整理 4、总量见顶区域分化,楼市步入存量时代 从长周期的人口角度来看,由于国内人口红利减退,我国未来 10-20年中增量住宅需求有限:根据人口结构测算,我国 25-45岁适龄购房人口在 2015年达到峰值,其中 25-29岁的适龄结婚人口在未来 5至 10年同比降幅超过 20% ,因此单纯从长周期的人口角度来看,未来地产调整周期中的销量降幅或大于以往。我国25-45岁适龄购房人口数峰值已过 数据来源:公开资料整理未来25-29岁适龄结婚人口下滑幅度较大 数据来源:公开资料整理 同时,我们认为在人口总量需求见顶后,人口流动区域分化趋势将加剧。我们虽然从户籍人口数据较难发现趋势,但以在校小学生人数变化作为实际人口流动指标参考,我们发现一线城市人口净流入增速在逐步减缓,而二线及部分强三线城市的人口净流入增速却在加快: 2016年一线城市在校小学生同比增长 2.5%,较上年回落 1.6个百分点,几乎与全国增速持平,其中上海首次同比负增长;二线城市在校小学生同比增长 3.8%居各线首位,高出全国 1.5个百分点。我们认为未来随着一线城市人口的饱和,二线和强三线城市或将成为新的人口净流入中心区域。各线城市户籍人口数量增速 数据来源:公开资料整理各线城市普通小学在校生数量增速 数据来源:公开资料整理 随着中国人口总量见顶,国内房地产市场也将逐渐进入存量时代,预计明年二手房交易量将正式超过新房。根据统计,2016 年全国二手房交易规模占住房交易总额的比例超过 40%,其中一线城市二手房成交金额占比达到 70%,核心二线城市占比达到 60%。 从按揭数据来看,2017年 1-10月金融机构新增居民户中长期贷款 4.6 万亿元,而同期房企资金来源中一手房按揭款 2 万亿仅占比 43%,而 2014 年该比例仍高达 80%,可推算近年二手房的按揭款增速远远超过新房,增幅接近翻倍。我们预计未来二手房交易量有望超越新房成交,楼市将步入以改善性需求为主导的存量时代。个人按揭贷款金额和居民中长期贷款额 数据来源:公开资料整理个人按揭贷款金额和居民中长期贷款增速 数据来源:公开资料整理本文采编::CY329中国产业信息网微信公众号中国产业信息网微信服务号

2018/02/13

2018年中国商品房地产开发投资额、商品房待售面积及商品房销售预测分析【图】

1、投资滞后销售下行,投资低增速新常态 2017年 1-10月,全国完成房地产开发投资 90,544亿元,同比增长 7.8%,较 1-9月回落 0.3个百分点较上月收窄 3.6个百分点,10月单月投资增速回落至 5.6%。从先行指标看,1-10 月的商品房新开工面积同比上升 5.6%,较 1-9 月回落 1.2个百分点,10月单月新开工面积同比下降 4.3%。商品房地产开发投资额及增速 数据来源:公开资料整理 相关报告:智研咨询发布的《2018-2024年中国房地产行业发展趋势及投资战略研究报告》商品房新开工和施工面积及增速 数据来源:公开资料整理 认为房屋新开工与销售的滞后相关性的规律仍然存在,主要由于房企的现金流变化仍是投资决策的决定性因素。随着居民信贷的逐步收紧,占房企现金流近半的销售回款增速持续下行:2017 年 1-10 月房企到位资金来源中,定金及预付款同比增长 14.8%,个人按揭贷款同比下降 1%,分别较去年全年下降 15个和 47个百分点。 另一方面,房地产板块整体负债率仍处在历史高位,企业偿债压力或在地产下行周期中体现更为明显,并最终将向上游影响至投资增速。预计房地产投资增速将在 2017Q4见顶回落,而 2018年在高基数背景下,预测全年房地产投资增速约为 4%-5%。房地产投资增速滞后房企销售回款增速 数据来源:公开资料整理 2、待售库存去化见效,在建库存规模仍在 从全国待售库存口径来看,2017年 10月末商品房待售面积为 6亿平米,同比下降 13.3%,较 9月末减少 882万平方米,其中,住宅待售面积 3.14亿平米减少 772万平方米,经历了此轮三四线的去库存后,全国住宅商品房待售面积大幅下降,较 2016年初的 4.7亿平米高点已下降 32%。商品房待售面积及同比增速 数据来源:公开资料整理 但并不就此认为待售面积的下降会引发全国范围内房企的投资需求,而是将呈现区域结构性的补库存行为。一方面,统计局显示 2016 年城镇居民人均住宅面积 36.6 平方米,即普通三口之家居住面积约 110 平米/户,已达到大部分欧洲国家水平,其中部分三四线城市人均住宅量已饱和。 另一方面, 目前全国在建住宅面积 52亿平米,按照人均住宅面积计算可满足近 1.4亿人口的需求,约占国内总人口数量的 10%;假设扣除过去 2年的期房销售面积,估算目前可售住宅库存也近 37亿平米,满足近 1亿人的居住需求,即新增 7%的城镇化率水平。考虑到未来的新增土地出让,认为以目前存量库存来看,未来房地产投资增速将保持低位运行的新常态。全国和城镇人均住宅面积 (平米) 数据来源:公开资料整理 3、一二线加大土地供给,三四线控制合理库存 今年土地市场全线回暖,主要受到库存去化加快和过去连续 3年同比负增长的低基数影响:2017 年 1-10 月全国土地购臵面积为 1.9 亿平方米,同比上升12.9%,较 1-9 月扩大 0.7 个百分点,其中,10 月单月土地购臵面积同比上升18.4%;区域方面,我们关注的 40城一二线核心城市土地成交规划建筑面积同比增长 13.2%,表明此轮土地市场成交回升是各线城市的全面复苏。全国土地购臵面积增速和核心 40城土地成交增速 数据来源:公开资料整理40个城市累计土地成交面积 数据来源:公开资料整理 认为未来由于需求端的区域结构差异,土地市场供给也将在长效机制的政策导向下出现分化格局,体现“因城施策”的特点。其中,一线城市和核心二线城市在严厉政策调控下,成交量和库存量均处于历史低位,可售住宅去化周期保持在 10个月左右,其中长三角热门城市仅约 5个月,根据政策指导内容,土地供给在过去 3年大幅收缩的背景下有望加快放量。一线和核心二线城市库存去化月数低位企稳 数据来源:公开资料整理一二线城市土地供给有望持续放量 数据来源:公开资料整理 另一方面,近年大部分三四线城市受益于棚改货币化安臵带来的去库存效应,但由于人口净流出下的实际需求支撑有限,预计销量下行后的部分三四线城市库存去化月数将出现上升,因此土地供给的增量也将控制在合理水平,目的既要防止新的库存去化问题出现,也要控制财政收入下滑影响地方政府债务的风险。此外,部分库存依然高企的三四线将严格控制用地出让,同时棚改货币化安臵也将积极推进。选取部分三四线城市库存去化月数 数据来源:公开资料整理三四线土地供给与地方财政政策相关 数据来源:公开资料整理 4、2018年预测:销售同比降4%,投资同比增 4.5% 综上,预测 2018年全国商品房销售面积和销售额分别同比下降 5%和下降4%,投资额同比增长 4.5%;新开工面积同比增长 4%。房地产行业数据与同比增速预测本文采编::CY329中国产业信息网微信公众号中国产业信息网微信服务号

2018/02/13

“实践说”建筑创作论坛追寻建筑本质

实践出真知,建筑设计作为实践性很强的专业,设计师需要在不断的实践中总结自己的创作思想。基于此,论坛以“实践说”为主题,旨在通过中国中元建筑三院这一年来大量的创作实践,从中拾取设计精品,提炼创作方法,展现团队活力。我们希望此次“实践说”论坛成为一个令人欣喜的开端,可以让更多的建筑师放下鼠标,拿起话筒,积极参与,让自己的实践作品走出去,让各方的对话讨论走进来,真正达到理论与实践兼容并取、相辅相成的创作愿景。2018年2月9日,中国中元国际工程有限公司建筑三院第一届建筑创作论坛——“实践说”,在中元国际工程大厦中元厅成功举办。由院总建筑师姜海玉主持,公司副总经理赵永勃致辞、首席总建筑师孙宗列、公司总建筑师谷建、唐琼、雷晓明等嘉宾针对演讲进行点评,建筑三院的19位建筑师分为10组,演讲内容均以2017年中元建筑三院的设计精品工程实践为基础,进行回顾总结与理论上的反思提升。项目涵盖了超高层、商业综合体、医疗、教育、实验等多种建筑类型。建筑作品中建筑师表现出来的精湛设计能力,和严谨务实的设计素养,得到了参会人士的高度认可。论坛的成功举办,也展示了建筑三院强大的设计实力和精益求精的设计追求。 Courtesy of 中元国际 下面一起回顾精彩的演讲。1.建筑设计一体化研究演讲人:姜海玉 建筑设计一体化研究·夜景. Image Courtesy of 中元国际 以南京青奥中心为切入点,阐述了建筑设计一体化的定义、前景、层级关系及必要性,并介绍了中国民航运行管理中心和气象中心及情报管理中心项目建筑一体化设计的全过程。方案以航空发动机为原型,富有理性建筑之美 “工业之花”的设计理念贯穿设计始终。设计过程中运用Rhino、BIM、Revit、Midas等技术手段将建筑与幕墙、结构、机电、室内、景观、照明进行一体化设计,使建筑整体有序高效、简洁干练、一气呵成,最终完成高品质高完成度的精品设计。2.参数化应用演讲人:冯睿、张秋洋 参数化应用. Image Courtesy of 中元国际 随着参数化技术的逐渐成熟,参数化建筑设计对青年建筑师在工作中的意义十分值得探讨。在方案设计阶段,参数化设计首先可以作为辅助设计工具,通过设计算法提高设计效率,探索更多方案可能性,另一方面,可以拓展设计思路,探索新的设计理念,使方案更具生命力。而在方案深化与施工配合阶段,针对项目搭建多专业间信息联动式的参数化模型平台,能够大幅提升协同设计工作效率、减少现场施工误差,从而有效对的项目全流程进行整体而精确的把控。3. 虚与实演讲人:苏博,祁莉莉 虚与实. Image Courtesy of 中元国际 虚:理念,创意,意境。。。实:规则,方法,表达。。。随着时代的发展,设计理念日新月异,实现手段层出不穷,团队协同也发展到了历史的新高度。通过两个不同类型的设计实践,探讨当下方案创作的规律,总结经验,理清思路,以回应市场对设计周期及质量越来越高的要求。同时提出对方案成果整理提炼的一些思路,通过系统的技术积累,提升设计工作效率,提高方案创作水平。4.融合地域环境的城市综合体建筑演讲人:徐伟楠、王涤尘 张家口·融合地域环境的城市综合体建筑. Image Courtesy of 中元国际 在强大的资本运作下,越来越多的综合体项目在中国如雨后春笋般崭露头角。综合体不仅仅是多功能组合,更是功能复合,形成一个新的市民活动中心,同时也成为一个城市活力中心。现代的建筑语言为综合体项目披上了光鲜的外衣,却也使建筑的同质化日趋严重,更漠视了普罗大众对过往经验的追思。因此,在符合综合体建筑语境的前提下,寻找关于项目的“在地”设计方法,成为重新唤起人们对记忆中熟稔事物知觉感应的重要途径。在北京、张家口和兰州设计的三个项目,正是我们对这一方法的初步探索。5.梦想照进现实演讲人:李欣 郑安迪 梦想新天地·梦想照进现实. Image Courtesy of 中元国际 项目一:梦想新天地项目位于长沙梅溪湖新区。项目包括高层住宅楼、公寓以及住宅配套,项目规模达到了17万平米。布局顺应基地趋势,将公寓布置在主干道的转角处,突出项目的高端形象。 丰台花乡·梦想照进现实. Image Courtesy of 中元国际 项目二:丰台花乡26地块配套项目位于丰台花乡科技园,城市文化发展轴上,本质为视觉通廊。为了弥合两侧地块的割裂,通过下沉庭院、连廊、连桥将两侧的地块进行“缝合”。将下沉庭院的空间进行叙事性演绎,赋予积极的城市功能,打造区域的活力核心。6.治愈心灵的医院演讲人:李斌 李同 南方医科大学深圳医院二期工程. Image Courtesy of 中元国际 深圳城市的快速发展带来了人口饱和、用地局促、人与自然割裂等众多问题,相对于就诊人群增加、用地紧缺及医疗医技水平提高,环境品质提升才是医院面临的首要问题,而塑造治愈心灵的医疗空间是本项目的设计重点。本文从治愈城市、治愈医院和治愈人三个角度来阐述治愈空间的营造。现代化城市建设割裂了人与自然的关系,治愈城市是缝合这些缝隙,把自然回馈给城市;面对医院高密度、高容积率的现状,治愈医院是通过将大面积绿化进行不同等级的“碎片化”处理,将治愈空间融入医院的各个区域;治愈人是以人的感受出发,从颜色、材质、自然、声音、气味等方面设计医疗空间。7.山地策略演讲人:苏嶂 赵乾铭 南方医科大学深圳医院二期工程. Image Courtesy of 中元国际 山地医院建筑融合了山地建筑和医院建筑的复杂性和综合性,设计需要兼顾地形、建筑功能、交通流线、设备管线等技术要素并与自然景观相结合综合考虑。云霄县医院采用“自然、生态、园林”的设计理念,将建筑与自然景观相融合,创造一个形态自然,空间生态的医疗院区。通过对场地研究分析,将不同功能布置于不同标高平台。引入“水平贯通层”的无障碍设计理念,在建筑内部,通过地下及地面形成贯穿东西的水平联系层。8.山水田院演讲人:徐英杰 田丰 北大现代农学院设计. Image Courtesy of 中元国际 北京大学现代农学院项目位于山东省潍坊市峡山区境内,南临峡山水库北倚草山,地貌形态错综复杂沟壑纵深。方案在“山水田院”与自然相融的设计理念下,契合山水地势进行“在地”与“在时”的空间布局。在满足师生科研教学、观山望水、居住休憩等需求的同时,借用山地高差变化,将建筑组团“嵌入”山体之中,沿湖远观学院整体形象起伏错落又不失顿挫律节。并以人的尺度将场地与景观进行“碎片化”处理,结合现代中式建筑风貌,达到步移景异、山水交叠映于多重园林的丰富空间体验。9.交往空间的系统化组织演讲人:刘一格 王琳 鹤岗大学新校规划建设概念. Image Courtesy of 中元国际 在鹤岗大学新校规划建设概念方案设计中,项目基于其合并三所既有院校的建设内容,又兼顾为周边带来积极作用的建设任务,故建立校内外人员之间、不同院校之间的良性沟通与交往;探索更现代的、更具适应性的教育场所;并且在严寒地区营造具有持续性活力的校园环境,即为我们设计的首要目的。在概念方案中,我们通过建立连接体的方式将教学类单体有机串联,加强单体的可达性、单体间的感性联系;同时整合了图书馆、报告厅等对外开放的功能性区域,并植入更具趣味性的非正式功能的共享空间;通过曲线、弧线流畅且富于变化的造型,控制公共空间的尺度与场所的开放性。打造出层次感丰富的系统性交往空间。

2018/02/12

中国将限制企业投资境外房产酒店影城体育俱乐部等行业

中国国家发改委11日披露2018年版的《境外投资敏感行业目录》,该目录将于2018年3月1日起开始施行。上述目录包括四部分内容。前三部分分别是:武器装备的研制生产维修、跨境水资源开发利用以及新闻传媒。在第四部分,该目录指出,需要限制企业境外投资的行业为:房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部以及在境外设立无具体实业项目的股权投资基金或投资平台。中国官方近来频繁出手,对企业“走出去”进行规范。2017年年底,官方发布《民营企业境外投资经营行为规范》要求,民营企业境外投资应按照相关规定,主动申请备案或核准。民企不得以虚假境外投资非法获取外汇、转移资产和进行洗钱等活动。该规范还要求,民营企业要加强对境外分支机构在资金调拨、融资、股权和其他权益转让、再投资及担保等方面的监督和管理,审慎开展高杠杆投资,规范境外金融衍生品投资活动。在此之后,中国官方还发布了《企业境外投资管理办法》,表示将针对恶意分拆、不正当竞争、威胁或损害国家利益和国家安全、违规提供融资等违法违规行为加大惩戒力度。(记者周锐)

2018/02/11

2017年中国房地产销售与全国人口相关性及各省份人口与地产销售相关性情况分析

一、全国人口与地产销售相关性分析 1、住宅销售面积(万方)=96*二十年前出生城镇人口(万人)-21*省内迁入人口(万人)+46*省外迁入人口(万人) 模型R 方(解释力度)为97%,本地满20 岁人口对住房需求影响力大于迁移人口影响力,但两者均为显著。(注:迁移人口数均为该年时点人户分离的人口数)通过城镇迁移人口模型拟合出来的预测值与通过常住人口拟合的预测值较为接近。其中每一个在当年满20 岁的城镇青年将对应96 平方米的住房需求,这一指标远高于同期全国30 平左右的人均住房面积。省外迁入人口对全国住宅销售需求有正向影响,与预期基本一致。但值得注意的是,全国住宅销售面积、城镇出生人口等时间序列不稳定且未能通过单位根检验,此模型存在虚假回归的可能性。按迁移人口规模平稳下滑的假设,预测2017/18/19/20年迁移人口整体规模为2.90/2.88/2.86/2.84 亿人,根据推算对应每年满20 岁城镇青年人数约为618/617/609/614 万人, 并假设省外迁移人口占比分别为35.4%/35.7%/36.1%/36.4% ( 逐年上升) , 对应住宅销售面积预测值为13.9/14.5/15.0/15.7 亿平方米。 2、住宅销售面积(万方)=-334836+335*当年出生城镇人口(万人)+27*城镇净迁入人口(万人)+25*省内迁入人口(万人)-37*省外迁入人口(万人) 模型1.2 的R 方(解释力度)分别为99%,本地当年新生人口对住房需求影响力远超城镇净迁入人口、迁移人口总数,但三者均为显著。(注:城镇人口净迁入数为实际每年城镇人口增量减去当年城镇新生人口)在模型1.1 的基础上,加入了常住口径下城镇净迁入人口,并且将用当年城镇出生人口数替代了20 年前出生人口数(回归显著性更强),从而得出了对2000-2016 全国住宅销售面积回归更优的模型1.2。未来2017-2019 年内全国出生率下降空间有限,中性假设下2017-2020 年出生率分别为12.82/12.74/12.61/12.03‰。预测2017-2020 年城市净迁入人口数保持在2016 年时1730 万人水平(推算值)。算出2017-2020 年全国城镇化率分别为58.6/59.9/61.1/62.4%,而由模型1.2 推算出的全国住宅销售面积为13.5/13.6/13.4/12.0 亿平。 3、住宅销售面积同比增速(%)=1.96*城镇新出生人口同比增速(%)+0.51*城镇20 年前出生人口同比增速(%)+0.69*城镇净迁入人口同比增速(%)+2.27*迁移总人口同比增速(%) 对变量进行同比增速的城镇迁移人口模型R 方为44%,新出生人口、城镇净迁入人口、全国迁移人口都对住宅销售面积增速有正向影响。由于销售面积、城镇出生人口等序列都不平稳,对所有变量进行了同比增速处理并重新建立模型,其中添加了当年城镇新出生人口同比增速变量(相比20 年前出生人口更为显著)。此外,省外迁移人口同比增速的提升对于住宅销售面积增速也有正向影响,说明抛开城镇化因素后的全国迁移人口总数对住宅销售仍有促进作用。考虑到全国迁移人口自2014 年开始回落,在未来此项同比增速为负,将拖累全国住宅销售增速。举例来看,2016 年全国住宅销售面积增速为22.4%,可由人口因素解释的部分为16.9%,5.4%为投资性需求带来的增量。 2017 年城镇净迁入人口同比增长20%,模型1.2\2.1 预测的住宅销售面积分别为14.4/15.9 亿平,对比原预测增加0.94/1.89 亿平。在假设中提到,之前预测值是基于每年城镇净迁入人数稳定在1730 万人水平。当城镇化人口同比增加20%到2076 万人,模型1.2/2.1 的预测结果分别增加了0.94/1.89 亿平。考虑到我国新经济蓬勃发展,城市群经济带逐步形成,未来城市圈集聚效应将继续增强,因此城镇化进程的加速也将对应全国住宅销售的显著提升。 二、房地产销售与各省份人口相关性分析 1、:各省份住宅销售面积(万平方米)=58.3*城镇20 年前出生人口(万人)+11.4*外省净迁入城镇人口(万人)+3.9*省内净迁入城镇人口(万人) 2、:各省份住宅销售面积(万平方米)=59.9*城镇20 年前出生人口(万人)+7.5*本省常住人口净迁入数(万人) 以城镇迁移人口及城镇本地新出生人口为自变量的模型对2000-2010 时间段内各省份总销售面积拟合度较为接近。解释力度(R 方)接近70%,本地20 年前新生人口对住房需求影响力大于迁移人口影响力,但两者均为显著。每1 个本地新生人口对应该省份住宅销售面积约为60 平方米,用当年城镇新生人口作为变量解释力度稍差;外省迁入城镇人口对应销售面积要高于省内迁入人口。以常住人口净变动及城镇本地新出生人口为自变量的模型与前模型拟合度接近,且残差分布也具有类似的表征:在湖北、湖南、黑龙江、河南、河北等人口流出大省都明显高估,而在上海、江苏、北京等省份出现明显低估。这中残差分布的地域性可能与各地区的经济发展、地产金融属性差异有关,迁入北京上海等地的人口数量众多且购买力较强,对当地住宅市场影响较大。 3、(2011-2016):各省份住宅销售面积(万平方米)=115*城镇二十年前出生人口(万人)+22*外省净迁入城镇人口(万人) 针对2011-2016 样本进行分析,城镇出生人口、城镇迁入人口对住宅销售面积的影响系数都显著上升。解释力度(R 方)为79%,解释力度上升明显。每1 个本地20 年前新生人口迁口对应115 平方米住宅销售面积,影响系数相比2000-2010 样本结果都上升97%,其主要原因可能是同期内个人居住面积增长加快,从2000 年时20 平米上升至2016 年时36.6 平米,外加我国独生子女家庭较多的结构特征,父母出资为子女买房带动了较高的住房需求;而每1 个外省迁入城镇人口对应22 平方米住宅销售面积,影响系数相比2000-2010 样本结果增加90%,其原因可能在于迁移人口在迁入地城镇原先以租房为主,而在2011-2016 购房倾向显著提升,对应人均住房面积属于合理水平。 4、各省份住宅销售套数(万套)=0.81*城镇二十年前出生人口(万人)+0.08*本省常住人口净迁入数(万人) 选取住宅销售套数作为自变量,消除了人均住宅面积的潜在影响,城镇本地出生人口的解释效力依然显著。解释力度(R 方)为74%。每1 个本地20 年前新生人口对应购买0.81 套住宅,而每1 个常住净迁入人口对应购买0.08 套住宅,可见城镇本地出生人口依然是购房的主要人群。由此可见,剔除不同省份的人均居住面积因素的影响后,城镇本地适龄青年人群和省外净迁入人群依然是影响购房需求的核心因素。 综上,2000-2016 年期间20 年前出生城镇人口数仍然是决定各省份地产销售额的决定性因素,省外净迁入城镇人口数影响系数其次,省内净迁入城镇人口影响系数最低。由于各省份在1990-2000 年期间出生率分化较大(参考图3),东部经济较发达省份出生率显著下降,而中西部省份出生率仍位于15‰高位以上,观测到2011-2016 年期间高出生率的18 省住宅销售面积占全国比重持续上升。而从安徽、江西、广西、湖北、四川、河南等中西部主要人口流出省份来看,此六省在1991-2000 年期间平均出生率均高于15‰,对应2011-2016 年住宅销售面积占全国比重呈加速抬升趋势。全国住宅销售重心将持续由东南沿海发达省份向中西部省份转移,且此趋势将延续至2020年左右,对应2000 开始中西部省份出生率逐渐接近全国平均水平。而在2020-2030 年期间,对应2000-2010 年全国出生率均显著下降,全国地产销售增量需求较为有限。 相关报告:智研咨询网发布的《2017-2022年中国房地产行业深度调研及投资前景预测报告》本文采编::CY315中国产业信息网微信公众号中国产业信息网微信服务号

2018/02/12

2017年中国房地产销售与家具行业相关性现状及未来发展趋势分析【图】

一、房地产销售与家具行业相关性分析 1、 房地产销售持续下行,滞后性影响略有体现 家具是地产的下游行业,一定程度上随房地产销售的火爆或疲乏而波动。由于家具的购置和装修发生在交房之后,因此家具行业与地产销售具有较显著的滞后相关性,滞后期约12 个月。从历史数据来看,2012 年之后,家具行业主营业务收入同比增速保持在7%-17%之间,波动幅度虽然缩窄,但与地产销售的滞后相关性依然存在。家具行业与地产销售的滞后相关性资料来源:公开资料整理 相关报告:智研咨询网发布的《2017-2023年中国房地产行业竞争态势及投资战略研究报告》 2016 年4 月以后地产销售开放放缓,商品房住宅销售面积增速由38.80%下滑至今年11 月的5.40%。在地产后周期效应下,今年家具行业主营业务收入从6 月开始减速,同比增速由14%下降至11%。2017 年房地产销售转淡资料来源:公开资料整理 在短期内,地产依然是不可忽视的大环境。以定制家具行业为例,2017 年三季度,定制龙头欧派、索菲亚环比增速分别下滑4.35%、13.98%,于线龙头除金牌厨柜和尚品宅配实现逆势增长之外,其余几家公司的环比增速均有所回落。定制家具上市公司2017年前三季度营收环比增速(%)资料来源:公开资料整理 地产红利的消退,在较大程度上意味着家具行业的天然高增速难以为继。不同于地产繁荣期的“一荣俱荣”,18 年家具企业的比拼将聚焦在综合能力方面,更加强调“打铁还需自身硬”,唯有如此,企业才能够抵御地产“寒冬”、进而实现逆势增长 2、 定制家具行业竞争情况分析 定制家具伴随中国经济发展和独特的市场环境快速发展,2017 年以前,定制家具行业的主要特征是新鲜事物的普及,随着渗透率的逐年提升,企业做好产能布局、铺开销售渠道就能够做出不错的销售业绩。但是2017 年开始,定制家具行业出现了深远的变化,6 家规模较大的定制家具企业上市,纷纷借助资本市场的力量加快产能扩张、渠道建设和提升信息化水平等,这也代表产业发展阶段由快速增长阶段逐步过渡到竞争加剧的阶段。截至2017 年6 月,绝大多数定制家具上市公司产能利用率高于90%,有的甚至超过100%。为了突破产能瓶颈,定制家具企业上市后纷纷加快产能扩张,建筑智能制造基地,开疆拓土、布局全国。根据统计,多数产能将于2018年落地投产,产能的集中释放将显著加大行业的竞争。 与此同时,定制家具公司也纷纷加快了门店扩张,主要思路是加密一于线城市、布局三四五线城市,通过广铺终端渠道争夺客流。根据统计,8家上市公司2017 年新增门店规划普遍在200 家以上,且主要集中在于、三季度,按照经验,新店一般经过8 个月的装修上样、团队打磨与交接过程后开始贡献业绩,因此,预期2018 年终端渠道将呈现新老店全面竞争的势态,流量争夺更加激烈。2017 年定制家具上市公司集体加快门店扩张资料来源:公开资料整理 随着竞争的加剧,定制家具行业格局会有新的变化。对标同为大家居产业的家电行业,发现,在空调、冰箱、洗衣机、油烟机等家电细分市场中,市场占有率前三的公司产品销售额合计均超过50%,而定制家具行业的CR3却不到10%。虽然定制家具入行门槛不高,但是要做大做强需要在信息化建设、销售渠道和设计服务能力等方面有较高护城河,结合家电行业发展现状,定制家具未来也将出现寡头,并预期将会在这一长期竞争中诞生。2016 年空调零售市场CR3=64%资料来源:公开资料整理2016 年定制橱柜行业CR3 仅为7.5%资料来源:公开资料整理 三、2018 年发展趋势分析 随着产能及渠道的布局逐步完善,未来家具企业的竞争模式将由外延式粗放扩张阶段(扩产能、广开店、多品类)向内部精细化管理阶段(侧重于控成本、增效率,以及客单价、订单量、单店收入提升)发展。2018 年家具企业胜出的逻辑为:性价比为王,流量获取+客单价提升为关键。 1、定制家具价格敏感度显现 家具是高价值、低频次、居民日常生活中的第四大消费品,是一项相对重要的消费决策。2017 年,消费者对定制家具的价格敏感性开始显现,即便是龙头企业,也面临着一提价订单量就下滑的窘境。17 年初索菲亚将司米橱柜终端提价30%,司米没有了引流产品从而失去竞争力,7、8 月份前端接单量显著回落,导致全年业绩不达预期。从数据上看,司米橱柜2017Q3 的环比增速由前两个季度的100%+大幅下滑至38.70%。司米橱柜终端提价导致业绩不达预期资料来源:公开资料整理 当前阶段消费者对定制家具的价格敏感度较高,性价比占据重要地位,原因包括: (1)定制家具产品比较相似,因为原材料、上游供应商可能一样,只是在质量管控、颜色搭配方面有差异化,同时不同生产设备下,产品的质量稳定性、工艺和耐用性不同。因此仅就产品而言,还没有特别大的差异化和溢价能力。随着消费者越来越成熟和理性,也更加实际和明辨,因此会更加青睐性价比高的选择。 (2)在行业集中度较低、区域龙头仍占优势的现阶段,定制家具品牌壁垒尚未形成,品牌主要是为质量和服务做背书。因此现阶段定制家具的品牌溢价并不是很高,不同品牌之间存在一定的替代性。 (3)手工打制家具市场容量和占比依然较大,是对定制家具最大的竞争对手。相对手工打制家具,定制家具价格偏贵,对于居民收入水平较低、消费观念较落后的小城市,特别是农村市场,手工打制家具短期内依然很受认可和欢迎,定制家具的渗透依然面临一定阻力。 2、加强信息化建设,提升成本效率管控能力 性价比优势不能纯粹依靠打价格战,因为激进的营销策略会削弱企业盈利能力。因此,加强信息化建设、提升成本效率管控能力就显得至关重要。信息化水平高、成本效率管控能力优秀的定制家具企业,产品单位成本、毛利率水平强于行业整体,有能力给消费者更多让利,因此在竞争加剧的市场中具有更强的持续生存能力。定制家具上市公司单位成本及价格变动幅度公司产品 2016年单位价格 2014-2016年单位价格变动幅度 2016年单位成本 2014-2016年单位成本变动幅度 索菲亚衣柜 135元/平方米 -14.01% 81元/平方米 -17.35% 好莱客衣柜 229元/平方米 -7.29% 138元/平方米 -18.33% 尚品宅配 - - 1352元/套 -4.65% 欧派家居橱柜 9556元/套 -5.89% 5912元/套 -18.04% 金牌厨柜 7208元/套 -15.85% 4566元/套 -10.82% 志邦股份厨柜 7078元/套 -9.06% 4332元/套 -9.22% 资料来源:公开资料整理 信息化建设贯穿前端设计销售、中端生产、后端服务,包括产品设计、订单形成、订单审核、订单报价、订单排产、组织生产、成品出货等全流程。 (1)对销售端的信息化管理,主要体现在对产品展示及设计销售软件的应用:将立体直观、高质快速制作的装修效果图直接展现在消费者面前,提高设计方案沟通效率;系统一键生成报价表,省去人工计算,避免错单、漏单,实现快速下单即成本控制;自动生成综合图纸,专业指导工厂自动化生产和减少安装过程中各种误差,形成前后端一体化管理。 (2)中端信息化建设,主要是指将前端设计图纸和订单数据自动转化为生产数据和机台设备数据,无需人工对接产品信息,大幅减少拆单、数据审核人员数量及出错率。对生产端进行信息化管理可以从原材料到加工到配套,均智能自动分配和衔接,有效减少材料浪费和出错率,提高人均产出和生产效率。 (3)后端信息化管理体系包括智能仓储和物流系统,按不同类别和时段自动分配进出货,提高发运效率和存货周转率,进一步缩短客户订单周期。本文采编::CY315中国产业信息网微信公众号中国产业信息网微信服务号

2018/02/12

2017年中国房地产行业供给情况及租赁市场发展趋势分析【图】

一、房地产行业供给情况分析 1、房地产行业短期库存回落,长期仍存压力 价格是由需求与供给共同决定的,目前的供给情况又是怎样的呢。 根据房企从拿地到销售的过程,可以将库存分为以下四类: 已拿地未开工库存:顾名思义,此类库存就是开发商已经拿到地,但是没有开工,这称为已拿地未开工库存,但是因为土地已经出让出去,迟早会转变成地产项目,是房地产市场远期的压力。 已开工未销售库存:在拿地之后已经进入施工阶段,因为还没有达到政府规定的预售标准或者开发商控制销售节奏等原因而尚未拿到预售证的房地产项目,称之为已开工未销售库存,一般房地产项目开工之后一年内就能有预售资格,可以视为市场的中期库存。 可售库存:即是所谓的待售面积,拿到预售证之后尚未售出的项目都归属于此类,包括现房和期房。 待售库存:指的是施工完成一旦销售可以立即结算的现房。后两种库存是已经进入房地产市场可以面向购房者的商品,因此一般称之为短期库存。 而从最广义的角度来看,历年来我国出让的所有土地建筑面积扣除历年销售面积,就是我国目前房地产市场的库存情况,也即第一类和第二类库存之和。而已开工未销售库存则涵盖了可售库存,待售库存又是可售库存的子集。 经过两年去库存政策的推进,我国目前的短期库存已经处在近几年的低位。2015 年末至今,统计局公布的商品房待售面积下降了约1 亿平米,其中住宅待售面积下降了1.2亿平米,去库存效果显著。如果可售面积来看的话,以跟踪的28 个典型城市为例,住宅的去化周期中位数(以过去三个月的平均销售为分母)从去年的10.2 个月下降至6.9个月,也注意到2017年随着调控政策的推出和深化,一二线城市的去化周期开始回升,三四线保持低位。全国商品房待售面积下降约一亿平 单位:万平资料来源:公开资料整理 相关报告:智研咨询网发布的《2017-2022年中国房地产行业深度调研及投资前景预测报告》去化周期因为调控政策开始出现分化 单位:月资料来源:公开资料整理 从已经开工尚未销售的角度看,申万宏源测算下这个类别的库存在2014 年之前走势与远期的拿地未开工库存是保持一致的,在2014 年之后开工未销售部分趋势明显向下,与拿地未开工形成背离。一方面由于2012 年以来的调控导致房企对后市较为悲观,因此压低了新开工面积;另一方面2015 年四季度以来持续热销的行情也推动了中期库存的持续去化。 而从长期潜在供给的角度即拿地未开工面积来说,已经供应出去尚未开工的土地是远远高于已开工未销售的土地的,即使是在过去两年房地产上行的小周期中,住宅新开工面积较住宅建设用地出让仍然是有所不足的。同时注意到一二三线的拿地未开工库存走势分化是十分明显的,一线的土地市场仍然是供不应求的状态,基本每年的新出让土地都已经转为开工状态。而测算的三四线城市在2009 年和2010 年的拿地未开工库存有所下降,之后一路上行,约占全国面积的55%左右。按追踪的样本城市2016 年的三四线销售线性外推来看,大约还需要三年左右的去花时间消化。三四线房地产市场的远期供给依然充足。 供给和需求的错配是我国现在房地产市场库存结构的一个主要问题。供给以三四线城市占大头,而一二线是我国人口净迁入的主要方向,过去十年来一二线的销售占比也在稳步提升。2016 年因城施策的地产调控方针较好的缓解了三四线供给和销售不匹配的矛盾,但是长期来看仍需较长的时间消化。300 城一二三线城市住宅用地成交面积占比资料来源:公开资料整理300 城销售面积占比资料来源:公开资料整理 具体到各个省份,在全国短期库存普遍回到健康状态的当下,哪些区域是潜在供给较多,从而对房价增长有抑制作用呢?计算了各省份的新开工减去销售面积的情况,除了东三省因为土地供应面积较多而销售面积趋缓导致的开工未销售面积较多之外,人口大省的开工未销售面积也较高,如山东、河南等,均在两亿平米以上。各省份的新开工-销售 单位:万平资料来源:公开资料整理考虑到不同地区的房地产市场规模也不一样,库存绝对值多的省份相较资料来源:公开资料整理 于市场需求其数值未必一定高。从出清周期的角度看,上海、广东、江西和重庆等省市的出清周期是在半年以内的,这些地区供给也是比较紧张的,房价存在一定的增长动力。而山西、河北、甘肃等省份的潜在供给还是比较充足的。 总的来看,短期库存已经处于比较健康的位置,中长期库存则仍存去化压力,并且大多集中在三四线。在调控政策逐渐深化,限售限购城市增多的情况下,房企积压的大量土地库存会存在去化压力。 具体到各个城市,拉取了22 个重点城市过去10 年的供地规划建筑面积以及商品住宅销售面积,从供地面积和销售面积的比例来研究哪些区位的城市未来的房价是更具有增长动力的。(由于国土局公布的是住宅类用地的规划建筑面积,包括商住,而销售面积则是仅指商宅,因此该比例实际是偏大的)。分都市圈看供地和销售面积之比资料来源:公开资料整理分城市能级看供地和销售面积之比资料来源:公开资料整理 长期供给销售比处于1 以下的是北上广深四大一线城市,未来这些区域房价继续坚挺可以预料。而二线城市的供给销售比近几年是高于三线城市的,这主要是由于二线城市包含了武汉、成都和重庆等过去供给较多的中西部城市,而三线城市则只有东莞、佛山、扬州等珠三角和长三角都市圈城市。因此从都市圈概念来看,三大都市圈的供给销售比是明显低于其他区域的,也就是中西部城市。未来都市圈内的城市房价会有更坚实的支撑。 因此从供需结构的角度考虑房价走势,都市圈概念会较一二三线的城市能级更有效。 未来都市圈内的核心城市会依然是房地产开发的主要市场,而周边的三四线房价则会提供较大的弹性。都市圈之外的二线城市依然会吸附省内人口资源,但是在大量供给居住用地之下,房价增长动力会受到抑制。 2、未来土地供应:一二线适当扩大、三四线缩量 由于我国的土地制度,难以精确预测未来供给。从我国目前一二线紧缺,三四线过剩的现状来看,未来土地供应三四线控量,核心一二线城市适当扩大供给会是个大的趋势。2017 年初国务院发布的《全国国土规划纲要(2016—2030 年)》提出到“2020 年,全国主体功能区布局基本形成,国土空间布局得到优化;到2030 年,主体功能区布局进一步完善,以重点经济区、城市群、农产品主产区为支撑,重要轴带为主干的新型工业化、城镇化格局基本形成,人口集疏更加有序,城市文化更加繁荣,全方位对外开放格局逐步完善,国际竞争力显著增强,国土开发强度不超过4.62%,城镇空间控制在11.67 万平方千米以内。” 其中国土开发强度是指建设用地总量占行政区域面积的比例,2011-2015 年的年均住宅建设用地供应面积约11.4 亿平,根据国土规划纲要,至2020 年全国每年新增建设用地面积为42 万公顷,而2012 年-2016 年住宅用地面积占比为17%,并且有逐年下行趋势,2016 年仅为14%。如果按照17%的比例计算,跟2011-2015 年相比,2016-2020 年预计减少37%的住宅用地供应,2020-2030 年预计减少46%的供应在一二线核心城市库存处于低位的情况下,未来主要缩减的就是三四线城市的土地供应。而一线城市为了缓解供不应求的状况,一线城市的土地供应规划都有明显增加的迹象。上海十三五土地供应较十二五期间计划增加约20%,并且预计新增1700 万平米的租赁用地。 除了土地供应面积,容积率也是影响实际供给的重要指标。根据100 大中城市的土地出让数据,一二三线城市的土地供应的容积率在2014 和2015 年达到顶峰,2016年纷纷有所回落。容积率的变化在如此大基数的土地供应情况下往往对最后实际项目的建筑面积扰动很大,从而对实际居住面积或者说住宅库存情况造成深远影响。例如2016 年我国100 大中城市宅地成交面积较2015 年增长了117 万平,但是在容积率下降了0.08 之后,实际建筑面积减少了约2000 万平。 容积率有所回落可能是由于我国逐渐步入城镇化后期,城区土地可出让面积逐步到顶,土地出让逐步向郊区转移所致。同时原来主城区的居住结构也有所调整,政府开始优化中心城区的建设规划。但长期来看容积率进一步下降的可能性不高。 如果用wind100 大中城市一二三线过去五年的平均容积率来作为未来住宅供应容积率的替代,,至2020 年一线每年新增建筑面积4130 万方,全国每年新增住宅建筑面积14.6 亿平,按照2016 年一线的人均居住面积36.6 平米以及全国的人均住宅建筑面积40.8平米计算,至2020 年全国每年新增住宅面积可供3600 万人居住,一线可供约102万人居住。至2020 年一线城市可供应年均约4100 万平(测算)年份 住宅用地供应面积(万平) 一线供应 二线供应 三线供应 一线占比 一线供应建筑面积 至2020年测算一线增量住宅可居住人数(万人) 2011-2015 114273 1958 20973 91342 0.3% 3447.6 94 2016 72900 818 15252 56830 1.1% 1740 48 2017-2020 71513 1995 14962(测算) 55749(测算) 2.8% 4109.7 102 资料来源:公开资料整理 3、重庆土地储充足提供政策调控空间 长周期房价怎么走,我国的房地产改革试点城市重庆也行能提供一些思路。重庆作为我国房地产改革走在最前列的城市,地票制度、公租房制度等政策为我国房地产改革提供了宝贵的经验。重庆的房价运行一直较为平稳,且与其他中西部核心城市相比,价格明显较低。但是另一方面,重庆实际上也是对土地出让收入较为依赖的中西部五大核心城市房价 单位:元/平米资料来源:公开资料整理重庆去化周期 单位:月资料来源:公开资料整理 从土地供应来讲,重庆历年来的供地面积都是比较充足的,坚决平抑土地市场热度。2008 年以来,重庆的商品住宅销售面积远低于住宅类用地的供应面积重庆历年供应面积远高于销售面积 单位:万平资料来源:公开资料整理 为什么重庆政府能够做到如此大规模的供地,一方面是重庆政府的超前土地规划意识,2002 年就收储了40 多万亩的土地,按目前的供应情况,可以供应至2020 年,较低的收储成本和较高的存量确保了每年制定供地计划的空间,可以灵活根据市场情况而定,如2013 年的上行周期。 另一方面地票制度的推行也功不可没。将边远农村地区的宅基地复垦为耕地,换取城区建设用地指标,是地票制度的核心。地票制度打通了农村土地和城市用地之间的流通,提高了地使用效率,也推动了重庆地区的城市化进程,较好的解决了土地和人口错配的问题。 从土地财政角度看,重庆过去还是较为依赖土地出让收入的。根据政府性基金收入(土地出让收入一般占基金收入的80%以上)情况来看,2012 年、2013 年的基金收入是地方公共财政收入的80%以上。2015、2016 年以来情况有所改观,地方财政收入保持了持续的增长,而基金收入是下滑的,重庆政府在产业发展、收入多元化上花了很大力气,配合国家一带一路战略,成效逐渐显现。从税收收入上看,耕地占用税、契税、土地增值税、城建税、印花税、房产税和城镇土地使用税这些与房地产相关较为紧密的税种占重庆税收收入的35%左右。 重庆依靠充沛的土地储备从而拥有了足够的政策调控空间。1、可以大规模的进行土地出让,享受到土地增值收益,从而有能力推动城市建设发展;2、有效抑制了房价过度上涨,保障房地产市场平稳运行;3、保障了完善的公租房建设,保障了居民的基本居住需求。 二、租赁市场发展趋势 1、租赁是对居住需求的有效补充 从土地供应的角度来看,单纯商品住宅的土地供应依然不能满足未来一线城市的新增居住需求的。从2013 年以来一线城市销售一直超出供应。但是从十三五土地规划来看,未来一线城市的供应仍然很难满足需求,那么基于存量市场做文章,在一线和核心二线城市发展租赁市场是对未来居住需求的一个有效补充。过去十年一线城市土地供应与商品房销售面积 单位:万平资料来源:公开资料整理 2、租赁市场发展空间广阔 现阶段来看,我国的租赁市场尚不发达,租赁人口与租赁房屋比例均低于国际水平。租赁人口比例仅为美日英的三分之一,而流动人口集中的一线城市深圳、上海和北京,在租的房屋占比仅为20%,存量房屋资源利用不充分。各国租赁市场租赁房屋及人口占比资料来源:公开资料整理各城市租赁市场租赁房屋及人口占比资料来源:公开资料整理 我国的租赁市场发展程度不足,原因是多方面的: 从供给的角度来讲,租金收益率是核心。过去几轮房地产小周期中,租金上涨幅度远低于房价上涨幅度,对个人业主而言,相较于稳定的租金收入,业主在房地产上行周期中进行房屋交易可以享受到大幅度的资产升值,更热衷于房屋交易,而非提供长期稳定的房源。 租金收益率低也导致了我国租赁市场缺少专业化运营的机构,地产开发商始终热衷于销售房屋,而非做存量市场的运营。从机构托管或机构持有运营的房源比例来看租赁市场机构渗透率不到2%,北京作为一线城市中机构化渗透率最高的城市,也才不到5%,而美国机构化渗透率30%左右,日本的机构渗透率在80%以上。租赁市场机构化率不高就会导致行业运行效率不高,无法提供提供高品质、规范化、长周期的服务。在租房品质上也难以满足租户需求。 从四大一线城市来看,2008 年以来几乎没有租金涨幅超过房价涨幅的年度,但是在2017 年观察到了积极的转变,北上广深上租金涨幅与房价涨幅是一致的,且都保持低位。北京历年二手房租金与房价上涨幅资料来源:公开资料整理广州历年二手房租金与房价上涨幅度资料来源:公开资料整理上海历年二手房租金与房价上涨幅资料来源:公开资料整理深圳历年二手房租金与房价上涨幅度资料来源:公开资料整理 从全国范围来看,三大都市圈过去十年的挂牌出租房屋面积提升非常迅速。从2009 年至2016 年,全国的挂牌出租面积年均复合增速约23%,而长三角和珠三角的增速分别为28%和25%。从省份角度来看,沿海五省也是挂牌出租房屋套数最多的大省。这些地区人口净流入较多、经济发展活跃,催生了庞大的租住需求。另一方面,他们的房地产市场规模也较大,前期大量的新房交易为租赁市场提供了足够的存量。 4、财政角度,一二线城市会是租赁市场推进的主要区域 自1998 年,我国开始实行以土地所有权和使用权分离为基础,以土地使用权有偿出让为特征的土地转让制度,土地出让为我国地方财政收入以及城镇化建设作出了巨大贡献。但是随着我国城镇化步入后期,土地出让收入必然会放缓,同时租赁建设用地的推出,以及集体建设用地的入市等等都会挤压未来土地市场的空间。所关注的是近两年来地方政府对土地出让收入的依赖程度是否有所下降,而在土地出让收入逐渐见顶之后,是否有新的收入能够对冲这部分缺失,更重要的是,未来从财政角度继续推动政府大规模供地的动力是否依然存在。 首先是如何去定义政府财政对土地出让收入的依赖程度这个指标,根据财政部公布的口径,地方政府财政分为地方公共财政收入和地方政府性基金收入,其中地方公共财政收入包括了本级财政收入以及中央税收返还和转移支付,而地方政府性基金收入中国有土地使用权出让金占了主要部分,历年来比例都在80%以上,2016 年以来受益于土地市场回暖,上升到90%左右。 由于地方政府的国有土地使用权出让金披露基本只到省的层面,各地级市披露不完善,因此在城市层面用土地出让合同价款作为土地出让收入的补充。 全国范围来看,国有土地使用权出让金/地方本级财政收入趋势是向下的,走势也符合2009 年以来的房地产市场的周期波动,在市场行情向好的阶段,政府会更有动力去出让土地,能看到比例会有所回升,比如2010、2013 和2016 年。2010 的比例为69%,也是至今为止的最高点,而随着土地平整及拆迁补偿等土地开发成本的上行,用于城市建设的比例逐年下行,至2014、2015 年仅约10%的比例,土地出让收益率不断下行。鉴于国有土地使用权出让金的数据是从2010 年开始的,也拉取了可以追溯更久的100 个城市的土地成交数据,跟地方财政公共收入进行比较。 虽然口径不一致,但是土地成交价款/地方公共财政收入走势与国有土地使用权出让金/地方本级财政收入是类似的,在达到2010 年38%的高点之后下行,2013 年反弹之后继续下行,2015 年重新进入上升通道。100 大中城市土地楼面价在房价中的占比逐渐升高资料来源:公开资料整理 类似的,从100 大中城市的土地成交楼面价来看,经历了2013 年到2014 年的上行之后,在2015 年继续上涨至今。土地楼面价在房价中的占比从20%上升到如今的40%。由于2017 年房地产市场仍然是在上行趋势中,受益于过去两年的去库存政策,房企补库存态度积极,土地价格一路走高。这种情况下,地方政府土地出让意愿会更强,预计2017年土地成交价款/地方公共财政收入比例会进一步走高。 细分到城市能级或者都市圈来看,都市圈更能反映地方政府对土地出让收入依赖的地域性特征。在100 个城市中,二线城市的土地成交价款占地方公共财政收入比例最高。虽然在库存结构中,三四线的已出让未销售土地是最多的,但是三四线土地价格较为低廉,同时广大中西部三四线城市受益于中央的转移支付,有效降低了土地出让占财政收入的比例,但其实在没有转移支付、房地产市场发达的长三角、珠三角都市圈内的二三线城市,对土地出让收入的依赖性是比较高的。 在披露国有土地出让金较全的17 个省份中,海南、山东和江苏土地出让金/地方公共财政收入的比值是较高的,海南是旅游大省,房地产市场面向的是全国范围内的投资者,市场弹性较大,2013 年以来该比例下降较快,从76%下降到2015 年的39%;江苏和山东等省份经济较为发达,人口众多,房地产市场需求旺盛,保障了土地出让收入的持续强劲。 土地出让收入占比一直在40%以上。北京、上海等一线城市经济结构持续优化,财政收入多元,对土地出让收入依赖较小。 综合来看,一线城市等产业结构转型升级较早、财政收入多元化的城市对土地出让收入依赖较小,其本身土地供给也严重缺乏,租售并举和租售同权机制是很好的解决居住需求的政策。而缺少中央转移支付、居住需求又相对旺盛的长三角和珠三角二三线城市目前仍较为依赖土地出让收入。同时,这些地区的房价相较一线城市也不高,这些城市未来仍会以新房交易为主。 随着中国城镇化进入中后段,全国范围来看,未来对于土地的需求定然是逐步接近顶部,无论是为了保证租赁房源的有效增加而大量推出廉价租赁建设用地的一线城市,还是土地出让收入逐渐见顶的广大三四线城市,在房地产从增量市场向存量市场转变的过程中,建立长效机制,长久保证居民生活的基本需求是应有之义。本文采编::CY315中国产业信息网微信公众号中国产业信息网微信服务号

2018/02/12

舟山岱山嵊泗混凝土路面受冻起砂起皮起灰麻面露石子怎么处理?

混凝土路面受冻后会怎么样?在遇到这个问题时,一些人会表示,混凝土路面受冻后并不会受到影响;还有一些则认为,混凝土路面受冻后会出现掉皮、起砂、起壳等路面病害。混凝土路面受冻后会出现什么样的结果,主要是由混凝土路面的抗冻能力、密封性和路面强度等因素决定的。如果混凝土路面存在老化、密封性不佳等问题,混凝土路面在受冻后,就可能会出现受冻掉皮的问题。那么,舟山岱山嵊泗混凝土路面受冻起砂起皮起灰麻面露石子后怎么处理呢? 混凝土路面受冻掉皮主要是指路面表层的水泥材料与基层路面之间由于粘结力的失去而出现了分离,表层的水泥材料在失去基层路面的支撑和粘结后,在外力的作用下,表层的水泥材料就会发生掉落、掉皮的现象。出现混凝土路面受冻掉皮的路面,以抗渗透力不强的路面为主,这类路面由于路面的密封性出现了问题,会导致路面渗透现象的发生,使路面内部出现结冰的现象,进而将路面表层材料撑离开来,出现掉皮的现象。 舟山岱山嵊泗混凝土路面受冻起砂起皮起灰麻面露石子怎么处理?混凝土路面受冻掉皮后,原本用来保护路面基层及增加路面强度的表层材料就会出现缺失,导致路面的整体强度大大下降,严重影响道路的使用寿命。为了使道路的使用寿命不受影响,这时就需要对受冻掉皮的路面采取修复措施。路朗路桥针对路面受冻掉皮的处理办法,主要是使用本公司的混凝土路面表层病害修补料进行处理,并且对众多的修补案例进行分析和观察后发现,针对混凝土路面受冻掉皮使用路朗路桥混凝土路面表层病害修补料进行修补后,修补路面发生材料脱落的风险非常低,而且路面修补色差比较小,即便是在低温环境下施工,也能达到较好的修补效果。这些都是源于路朗路桥混凝土路面表层罩面修补料具有较强的材料抗冻能力、粘结力、材料强度、材料密度和快速终凝的能力,而这些都是用于冬季混凝土路面受冻掉皮治理的路面修补料所必须要具备的材料特点,也是治理好冬季混凝土路面受冻掉皮的关键所在。

2018/02/12

伍兹贝格团队改造西安八十岁老厂房建筑群

Courtesy of 伍兹贝格 大华1935,西安近现代民族工业的鼻祖,一座经营了82年的纱厂岿然矗立在西安历史悠久的大明宫遗址旁。2017年,复星集团力邀伍兹贝格设计团队为这片老厂房建筑群进行商业改造提升,以独特的建筑修缮+室内设计+品牌策划一体化服务焕新复地·大华1935的商业新生。“在这个项目中,我们将品牌、建筑、室内设计服务整合成一体化的设计,力图挖掘该项目的品牌内涵和基因,并将其贯穿至建筑和室内设计的整个过程。三个不同专业的设计团队通过碰撞,精准地找到设计线索,提炼出项目的品牌DNA,从平面动线规划入手,由内至外整体打造,赋予了历史建筑现代的意义和内涵,不仅为客户提供增值服务,也为项目提升品牌高度。”伍兹贝格董事、大华1935项目总监黄馨谚提到。 Courtesy of 伍兹贝格 大华1935预计于2019年竣工,与地铁4号线含元殿站无缝对接。届时,总体量约65,000平方米的老厂房将被打造成一个世界级的休闲娱乐目的地对重新大众开放。作为西安古城的先锋文化聚集地,目前的大华1935承载着剧场、影院、艺术中心、精品酒店等功能。此次伍兹贝格的改造重点则放在重振大华1935的整体商业氛围上,结合现有的场地条件,引入多元的商业零售策略,将品类丰富的商业功能合理分层布局,在保留工业遗迹的同时巧妙融入当代创新元素,打造出有趣又具前瞻性的创意性场所。改造后的大华1935不仅吸引了国内外知名的餐饮、文创书店 、轻奢品牌的加入,世界顶尖的加拿大太阳马戏团也即将落户,利用改造后的老厂房空间,为游客呈现极具震撼力的奇妙观影效果,给西安这座千年古城带来前所未有的中西方文化碰撞。 Courtesy of 伍兹贝格 项目的设计概念来自于“线”——Xian——西安的拼音,“线”暗藏了大华纱厂作为西安纺织业先驱的身份;“线”也连接了人与空间的关系,激发了现在与未来的对话。大华纱厂的改造在整体布局上也犹如纺纱般高效且精美,室内外空间通过主题空间及核心中庭引导建筑分区和人流动线。 Courtesy of 伍兹贝格 现有的南北区厂房被划分为六大独立又串联的主题空间,复古的空间命名以怀旧的方式暗合纱厂车间。 “织梦车间”灵感来源于织布的第一步——纱支编制,各种新业态商业将汇聚于此,编织出现代“纱支”,成为新话题聚集地;“百戏车间”的感念源自老厂房的喷织功能,在织布技术发展史上,气体代替梭子成为整理棉纱的新工具,我们将新空间引入厂房也有异曲同工之妙,而太阳马戏团的入驻更是激活了场地气氛,为游客提供全新的视觉盛宴。除此之外,游客还能在“日集车间”享受购物乐趣,在“动力车间”重塑健康体魄,在“乐府车间”享受音乐盛宴,在“翰林车间”丰满精神世界。 Courtesy of 伍兹贝格 同样受到大华1935的历史所启发,设计团队将一系列编线艺术品和各种雕塑巧妙地穿插在厂房中,遍布整个商业动线,吸引海内外游客驻足游玩,开启自己的探险旅程,在现实情景以及虚拟网络中与新生的大华1935亲密互动。 Courtesy of 伍兹贝格 伍兹贝格合伙人方以思表示,历史建筑本身承载着深厚的故事,如何利用场地的现有条件激活商业氛围是我们的主要目标与责任。伍兹贝格的设计将“新”与“旧”结合,巧妙地将一体化设计渗入项目的方方面面,使大华1935转化为过去与现在的自然对话,在对比中创造全新的活力。我们希望通过设计充分发掘历史建筑的精神内核,通过丰富且活跃的商业活动拉近现代人与历史的距离,从而续写历史建筑的新篇章。建成后的大华1935也将成为西安这座活力城市的世界级都市名片。 Courtesy of 伍兹贝格 项目信息项目名称:复地·大华1935业主:复星集团面积:65,000平方米阶段:深化设计完工时间:2019

2018/02/11

衢州江山常山开化龙游混凝土地面冬天冻坏起砂起皮起灰麻面怎么办

一场全国范围的降雪后,很多地方的水泥混凝土路面、地面都出现了不同程度的路面冻坏现象。为了不影响道路的通行功能,以及避免病害程度和范围进一步增大,相关单位都会及时针对冻坏的水泥混凝土路面采取病害修补措施。但从修补效果来看,有一些路面在经过修补后,路面冻坏的问题并没有得到解决。是什么原因导致病害得不到解决的呢?对此,河南路朗路桥认为,导致路面冻坏问题得不到解决的根本原因就在于修补材料的选择。衢州江山常山开化龙游水泥混凝土路面地面冬天降雪冻坏起砂起皮起灰麻面怎么办?用那种修补料处理好? 为什么我们非常肯定地说导致路面冻坏问题得不到解决的根本原因是修补材料的选择呢?这主要是对路面修补效果进行分析后所得出的结论,在各地针对水泥混凝土路面冻坏的修补当中,都必须要用到路面修补料,路面修补料是解决路面病害的关键所在,而一些路面之所以没有得到的病害治理,主要是因为路面病害修补后,修补材料发生了脱落或碎裂,材料发生脱落或碎裂后,修补效果显然不能继续保持,甚至病害程度和范围会加大。由此可见,修补材料是决定水泥混凝土路面、地面冻坏后能否得到一次性治理的关键所在。 冻坏起砂起皮起灰麻面怎么办水泥混凝土路面地面冬天降雪冻坏起砂起皮起灰麻面了使用哪种修补材料呢?对于水泥路面修补料,由于市面上水泥路面修补料厂家和品牌非常多,导致不同的客户对各品牌的熟悉度和了解程度不一样,有的客户甚至在选择材料时会不知道该如何下手。对此,河南路朗路桥认为,客户选择水泥路面修补料,不要看广告,不要一味地看价格,应该看的应该是“疗效”,在选择某一品牌水泥路面修补料之前,不仅要先了解品牌的实力,还要了解该品牌的实际修补案例以及材料的特点和优势。冬季水泥混凝土路面、地面降雪冻坏了,说明原路面的抗冻能力不够,在选择路面修补料时,选择抗冻能力强、耐候性强、粘结力大、施工简单、养护时间短的路面修补材料,这样不仅能增大路面修补成功的机率,同时也能降低恶劣气候对修补效果的影响,使路面修补效果更长久的保持下去。