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广州市人民政府关于修订广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法的通知

2019年11月04日来源:广州公共资源交易中心

发布时间2019-11-04 0950 来源广州公共资源交易中心 分享到广州市人民政府关于修订广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法的通知穗府规〔2019〕2号各区人民政府市政府各部门各直属机构现将修订后的《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》印发给你们请认真贯彻执行执行中遇到的问题请径向市规划和自然资源局反映广州市人民政府2019年1月28日广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法第一章 总 则第一条为深入贯彻落实《广州市人民政府关于印发广州制造2025战略规划的通知》穗府〔2016〕4号《广州市人民政府关于印发广州市供给侧结构性改革总体方案及5个行动计划的通知》穗府〔2016〕8号《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率试行办法的通知》穗府办〔2015〕11号等政策文件精神着力加强供给侧结构性改革满足产业发展差别化用地需求根据《广东省国土资源厅印发〈关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见试行〉的通知》粤国土资规字〔2017〕3号结合本市实际制定本办法第二条本市行政区域内工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让的管理和实施适用本办法第三条为健全我市工业用地土地供应和土地有偿使用体系降低企业用地成本提高土地市场周转效率我市供应的工业用地除按国家规定的工业用地使用权最高出让年限出让外可按先租赁后出让弹性年期出让等方式供应本办法所称工业用地使用权租赁是指国家将一定年限的工业用地使用权出租给土地使用者以下简称承租人使用由承租人与规划和自然资源行政主管部门以下简称出租人签订国有建设用地使用权租赁合同以下简称租赁合同并支付国有建设用地使用权租金的行为本办法所称工业用地使用权弹性年期出让是指国家将工业用地使用权在法律规定的最高出让年限以内根据产业发展要求和意向用地单位经营情况合理确定工业用地使用权出让年限出让给土地使用者以下简称受让人使用由土地受让人与规划和自然资源行政主管部门以下简称出让人签订国有建设用地使用权出让合同以下简称出让合同并支付国有建设用地使用权出让金的行为第四条市规划和自然资源行政主管部门负责本市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让的规划供应利用等政策制定和指导监督工作区规划和自然资源行政主管部门负责本区工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让方案的具体制定市工业和信息化发展改革行政主管部门会同规划和自然资源商务等行政主管部门负责制定本市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让工作的产业准入标准和产业用地标准指南制定并实施土地利用绩效评估的指标标准方法和程序等各区政府负责各自行政区域内的工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让的具体实施及项目履约考核工作第二章 土地供应第五条中华人民共和国境内外的个人法人和其他组织均可以通过先租赁后出让弹性年期出让方式取得工业用地使用权法律法规另有规定的除外第六条工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让方式依照国有建设用地使用权出让方式采用招标拍卖挂牌等公开交易方式工业用地使用权先租赁后出让或弹性年期出让的审批管理与现有工业用地使用权公开出让程序相同由各区按程序实施第七条工业用地使用权先租赁后出让在出让条件中应明确租赁年限出让年限租金收取标准及收取方式出让后的出让金标准租赁期满的绩效评估指标工业用地使用权弹性年期出让应明确弹性出让年限出让金标准第八条工业用地使用权出让最高年限为50年工业用地使用权先租赁后出让的租赁年限不得超过10年与后续出让年期之和最高为50年弹性年期出让的土地使用权出让年限不得超过20年先租赁后出让和弹性年期出让具体年限由相关区根据项目所属产业企业自身实力企业意愿及发展计划等情况确定对于国家省重大产业项目战略性新兴产业项目等超过20年以上出让年限的由各区人民政府核定出让年期最高不超过50年第九条先租赁后出让方式供应的工业用地在出让公告中明确租赁年限和出让年限弹性年期出让的在出让公告中明确出让年限第十条工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让须符合经济社会发展计划土地利用总体规划城乡规划城市环境总体规划产业布局规划环境保护规划供地政策等要求纳入国有建设用地使用权供应计划管理并与城市空间布局土地开发时序相衔接第十一条从注册资本投资强度产业类型及产出贡献等方面综合评价严格先租赁后出让和弹性年期出让项目用地准入规划和自然资源行政主管部门牵头会发展改革工业和信息化商务生态环境等行政主管部门共同制定拟先租赁后出让和弹性年期出让地块的产业要求投入产出标准用地规模环保要求等出让条件但不得设定影响公平公正竞争的限制条件第十二条工业用地使用权出让年限届满前3个月内原土地受让人可提出续期使用申请租赁期限出让期限续期期限之和不得超过工业用地使用权出让最高年限第三章 土地租金出让金标准第十三条工业用地使用权租赁的租金起始价应与出让价相均衡最低租金不得低于按国家规定的工业用地使用权出让最低价折算的租金标准土地租金在租赁期间不作调整第十四条弹性年期出让起始价根据工业用地使用权法定最高出让年限市场评估价格进行修正后确定修正系数为弹性年期出让年限与法定最高出让年限的比值即起始价=弹性出让年期÷50×出让50年市场评估价第十五条工业用地使用权先租赁后出让的起始价根据租赁时点的法定最高出让年限市场评估价格进行修正后确定修正系数为租赁年期加出让年期与法定最高出让年限的比值即起始价=租赁年期+出让年期÷50×出让50年市场评估价土地租赁期间租金根据最终成交金额进行修正后确定修正系数为租赁年限与法定最高出让年限的比例原则上按年平均收取即租金=租期÷租赁年期+出让年期×成交价再按年平均收取土地出让期间出让金为最终成交金额减去租赁期间所交租金即出让金=成交价-租金第十六条申请出让续期的土地价款应当按照申请办理续期使用手续时点按照第十三条第十四条的规定重新组织评估确定第十七条出租人出让人应当按照土地租赁合同出让合同约定的年限和条件交付土地承租人受让人应当按照土地租赁合同出让合同约定的金额年限和方式支付租金出让金第十八条土地租金出让金按照《财政部国土资源部中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》财综〔2006〕68号等相关出让金收支管理规定执行第十九条土地租赁和出让过程中按规定应缴纳的税费由双方各自承担第二十条工业用地使用权弹性年期出让的受让人在付清出让金后持出让合同和出让金缴纳凭证完税证明等材料向不动产登记规划和自然资源等行政主管部门申请办理土地使用权登记申领建设用地规划许可证建设用地批准书土地使用权证中须备注土地取得方式弹性出让年限出让土地用途等内容先租赁后出让方式供应的工业用地在土地租赁期间不予办理土地使用权登记承租人在付清第一期租金后持租赁合同和租金缴纳凭证完税证明等材料向规划和自然资源行政主管部门申领建设用地规划许可证建设用地批准书建设工程规划许可证和规划核实手续土地出让期间受让人在付清出让金后持出让合同和出让金缴纳凭证完税证明等材料向不动产登记部门申请办理土地使用权登记土地使用权证中须备注土地取得方式土地出让年限与出让土地用途等内容第四章 土地供后管理第二十一条对需要享受优惠政策的土地意向人属地区政府投资或相关行业行政主管部门应向规划和自然资源行政主管部门提供意向人符合条件的证明文件由规划和自然资源行政主管部门登记备案后执行对提出规划条件建设标准非生产设施占地比例产业类型投资强度产出效率和节能环保等作为土地使用条件的应按照谁提出谁监管的原则在土地出让成交后由提出关联条件的部门要求土地竞得人提交项目用地产业发展承诺书作为签订土地出让合同的前提条件和提出关联条件部门的监管依据提出关联条件的部门应对产业发展承诺书进行监督并适时通报规划和自然资源行政主管部门项目用地达不到约定的各相关部门应按职能分工依法依约进行处置第二十二条弹性年期出让的受让人未按出让合同约定时间动工开发建设的出让人应当及时开展闲置土地调查和处置工作先租赁后出让方式取得土地承租人未按租赁合同约定时间动工开发建设的由出租人按照合同约定收回土地使用权第二十三条土地出让期间受让人应当按照出让合同约定的土地用途和要求进行土地开发利用和经营原则上不允许改变土地用途使用土地对城市规划已明确调整为其他经营性用地的工业用地由土地储备机构予以收储土地租赁期间承租人不得改变土地用途如承租人申请改变用途出租人按照合同约定收回土地使用权第二十四条鼓励存量工业用地单位节地挖潜调整和优化产业结构提高土地节约集约利用水平鼓励以先租赁后出让弹性年期出让取得工业用地使用权的单位在符合城乡规划消防要求的前提下通过厂房加层厂区改造内部土地整理开发建设地下空间等途径提高土地利用效率经批准在原用地范围内新建改建扩建工业项目且投资强度建筑容积率等指标符合省市规定的应当签订土地出让合同变更协议对新增的建筑面积部分不再补缴土地出让价款第二十五条建立用地项目土地利用绩效评估制度在出让合同中约定达产后每年对用地项目土地利用绩效进行评估对连续3年不达绩效预期或3年累计数不达预期的政府有权按合同约定提前收回用地绩效评估细则由市发展改革行政主管部门会同市工业和信息化商务规划和自然资源等行政主管部门另行制定颁布由区政府相关部门或园区管理机构依据有关法律法规规定本办法和土地租赁合同或出让合同要求组织实施第二十六条承租土地使用权期满经绩效评估通过的承租人可申请与出租人签订出让合同承租人应当最迟于承租年限届满前1年向出租人提出出租人同意将土地使用权出让的双方签订出让合同由受让人支付出让金等土地有偿使用费和相关税费未申请出让或者虽申请出让但验收评估不合格未达到合同约定要求的承租土地使用权由出租人按照合同约定无偿收回对地上建筑物的补偿可根据合同事先约定采取残值补偿无偿收回由承租人恢复原状等方式处置第二十七条受让人提出续期申请的出让人应会同属地区政府组织相关部门在接受申请后1个月内完成土地续期使用评价工作符合土地利用总体规划城乡规划和产业发展规划且经评价达到合同约定使用条件的可以协议出让方式续期使用第二十八条土地出让期间的土地使用权出租转让或抵押参照现有工业用地相关管理政策办理其中孵化器用地以我市有关孵化器用地政策为准以先租赁后出让方式供应的工业用地及地上建筑物在土地租赁期间不得办理转租第二十九条因受让人自身原因需终止项目投资建设或运营的受让人应在终止前6个月向出让人申请终止履行出让合同并请求退还土地经出让人同意按照合同约定终止合同退还工业用地使用权对地上建筑物的补偿可根据合同事先约定采取残值补偿无偿收回由受让人恢复原状等方式处置第五章 违约责任第三十条工业用地使用权实施先租赁后出让和弹性年期出让后应将开发建设产业类型投资强度产出效率和节能环保等要求纳入土地出让合同未达到规定要求的应当按照合同约定承担违约责任第三十一条受让人未按合同约定开发建设未经出让人同意转让转租或未按合同约定支付土地出让金的出让人可以按合同约定向受让人收取违约金直至解除合同依法收回土地使用权出让人未按合同约定交付土地的受让人可以按合同约定向出让人收取违约金直至解除合同第三十二条存在下列情形之一的按照合同约定出租人出让人可无偿收回工业用地使用权对地上建筑物的补偿可根据合同事先约定采取残值补偿无偿收回由受让人承租人恢复原状等方式处置一除不可抗力外因承租人自身原因未按时开工竣工投产或终止项目投资建设或运营的或未按时缴交土地租金或改变土地用途或进行土地使用权转租的二除不可抗力外因受让人自身原因未按时开工竣工投产超过合同约定最长时限的三在达产评估过程评估阶段经区政府相关部门或园区管理机构评估认定不符合绩效评估要求按合同约定应当收回建设用地使用权的四在使用过程中造成严重环境污染经人民法院作出有罪判决或经专业机构评估认定的第六章 附 则第三十三条本办法自印发之日起施行有效期5年