一、新开工与销售面积累计同比增速波动情况

销售面积增速也是新开工面积的重要先行指标。2007年以前，房地产处于快速发展阶段，市场供不应求（从净复工大于0也可印证），销售高速增长、新开工增速与销售增速波动较为一致。2007年以后，房企开始以销定产，新开工作为前端补库存、其增速拐点一般滞后于销售增速拐点半年左右。

新开工与销售面积累计同比增速波动情况

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销售面积增速在2016年4月开始达到峰值36.5%，从2016年10月拐点确认、持续回落；新开工面积增速也在2016年4月达到峰值21.4%，从2017年4月确认拐点、持续回落。无论从历史增速还是销售持续回落看，新开工增速仍有下降空间。

M1-M2增速剪刀差是新开工面积增速的另一先行指标，一般M1-M2增速剪刀差拐点会先于新开工增速拐点4个月左右出现，且两者变化方向基本一致。尤其在2009年4万亿投资激励计划出台之后，这种先行传导机制表现更加明显。一般而言，M1增速大于M2，则企业活期存款增速高于企业定期存款和居民存款增速，表明企业和居民交易活跃，经济景气度上升。对于房地产而言，这表明房企到位资金增加、销售回款增加，因此会对新开工产生积极影响。

2016年M1-M2增速剪刀差陡然扩大，7月见顶后缓降，新开工增速也从2017年3月开始持续回落。当前货币政策难放松，M1-M2增速剪刀差继续下降，预计新开工增速将会继续回落。

新开工面积同比增速与M2-M1剪刀差波动情况

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二、区域与业态结构分化，住宅和三四线在高位

2016年2月以来，新开工面积增速内部分化明显，不同业态及不同能级城市差异明显。

1、业态分化

截止2017年10月，住宅、办公楼和商业营业用房新开工面积增速分别为9.5%、-9.1%和-8.8%，占比分别为71.4%、3.4%和11.7%。

2016年2月以来，各业态新开工增速开始出现分化，住宅受益于持续去库存，增速保持相对高位，2017年3月达到高点18.1%后缓降至当前的11.1%；办公楼和商业营业用房去化较慢、广义库存较高，因此新开工面积增速回落较快：办公楼2016年12月增速由正转负并维持-10%左右增速；商业营业用房从2017年4月开始，连续6月负增长，增速持续回落。

2、区域分化

截止2017年10月，一线、二线和三四线新开工面积增速分别为-17.6%、1.2%和10.3%，占比分别为4.1%、33.7%和62.2%。

2016年2月开始，一线、二线和三四线新开工面积增速出现显著分化。2017年3月一线和三四线步入下行通道，其中：一线城市受销售回落和2016年调控影响明显，降幅持续扩大；三四线城市受益于去库存和较高销售增速，2017年3月达到高点18.1%后缓降，维持相对较高水平。2017年6月开始，由于销售增速持续回落，二线城市新开工增速也持续缓降，由于低库存和房企看好，降幅不大，维持1%强的低速增长。

新开工面积增速缓慢回落

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当前竣工面积增速回落较快

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三、新开工增速预测

新开工增速将继续随销售回落和M1-M2增速差回落，预计2017年和2018年分别为2.6%和-6%。

1、2017年

预计一线、二线和三四线城市新开工增速均持续下行，其中一线和三四线压力较大、二线微幅下降。前10月增速分别为-17.6%、1.2%和10.3%，预计全年增速分别为-23.2%、0.9%和5.9%。

按前10月占比进行验证。2017年前10月，一线新开工面积增速持续陡降、三四线持续缓降，二线倒V型走势，因此前10月累计新开工面积占全年比例，一线应该大幅上行、二线维持、三线小幅上行。按照此前一二三线新开工增速计算，三者2017年前10月累计新开工面积占全年分别为88.6%、83.1%和85.4%，相较于2016年的82.6%、82.8%和82%，符合变动趋势判断。

2、2018年

一线城市由于发展租赁住房、土地供应增加、销售回暖，叠加2017年低基数，新开工增速有望回升。二线城市由于销售持续缓降，叠加2017年较高基数，新开工增速大概率持续缓降，支撑因素在于低库存、发展租赁住房，以及房企冲规模加大一二线推货。三四线城市由于销售回落压力较大、棚改减少100万套，新开工增速压力较大；但和2014年不同，库存有效去化和环一线城市发展形成支撑。预计一线、二线和三四线新开工增速分别为10%、-2.1%和-9.1%。

2017-2018年商品房新开工面积增速预测总表

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